2023年大连房地产年报

【中原地产】2023年大连房地产年报

2023年大连楼市核心数据

2023年楼市关键词：维稳  城改  改变  新低  未见筑底  分化

全国经济复苏波折，地产步入政策底+迎接市场底；23年全国政策出台超610条，平均1.8条/天；四大一线城市相继出台宽松政策；各城市“四限”松绑，补贴接连颁布，大连同列其中。

城中村改造+新开发模式，盘活存量经济及稳定民生；中央“三大工程”加快推进，供需两端稳定房地产市场；大连“机车厂”“石灰石矿”“星海湾广场”等片区控规意见公告；多条地铁及基建路网远期规划，将拉通城市骨架。

大连土地供需节奏放缓常态，品牌房企聚焦主城核心区，止步远郊；举债拿地限制，未来城投由“托底”转向“投资”本源；政府让利一级市场，积极应对房企诉求，出现“降地价”“降容积率”“降商业比”现象，态度转变。

新增供应量创近10年新低，同比下降56%;成交量创近10年新低，同比下降33%；成交均价继续探底，同比降幅创近10年新低，同比下降12%。

经济恢复缓慢，客户收入预期不确定，叠加房产金融属性衰退，客户置业信心需周期重塑；开发商以价换量，折扣力度远超往年，价格下跌明显；虽有利好政策，但未能改变低迷现状，市场持续下行，未见筑底行情。

各区容量均有下滑，但主城区抗跌性更强，远郊区域价格体系击穿底部；细分板块中，东港板块排名稳定，但体育新城、钻石湾、小窑湾区域出现掉队现象。

<宏观市场：经济复苏波折，地产提振之路艰难  2024年政策将延续宽松货币政策>

全国经济维度-2023年经济复苏波折，实体通缩重挫信心重塑。预计24年将会显著提升财政宽松力度，延续放松贷款政策。着力于稳定房地产、化解风险和修复信心。

23年中国经济进入重启后的复苏，但充满反复与波折，从一季度情绪亢奋期、报复性消费，转入二季度积压需求释放完毕后，出现疲软。经济二次探底。下半年中央出台财政、货币、稳地产多项政策，力求维稳经济，经济出现底部企稳；受国际因素影响，经济三驾马车仅消费出现提振经济效果，投资趋于横向低增长状态，而净出口出现明显回落趋势；预计24年中国经济将温和改善，消费缓慢向好，房地产降幅趋缓，固定资产投资和进出口贸易增速回升，通缩逐步缓解。

政策维度-政策基调转变，化解风险首位、维稳及发展新模式成新方向

往届中央政治局会议地产基调方向

政策维度-民生基础，需求总量虽下移但仍保持大总量基数

预测 2023-2030 年全国住宅年均需求11.7亿平米，较 2021 年 15.7亿平米下台阶（下降约-25%左右），但房地产行业关乎民生，行政调节手段必不可少，预计未来房价大概率在供需影响基础上保持相对稳定。

2023 年房地产政策延续宽松，但尚未扭转市场下跌趋势。首先，家庭购房意愿依然低迷，因经济和就业恢复较慢，家庭对未来就业和收入预期较差，消费者就业预期指数和收入预期指数仍在低位。潜在购房人存在买涨不买跌心理因素；23年各地因城施策频次均值同比22年有所降低，但从政策力度角度来看，出台政策覆盖更大、力度更强，如一线城市的降低首付比例、二三线之前限制条件基本都已解除；

政策维度-各城市政策已步入底部

中原集团监测的 30 个重点城市政策全面宽松。绝大部分二线城市已取消限购、限售；认房不认贷全面落实；首套房首付普遍回到20%，按揭贷款利率普遍低于 3.8%，为 2008 年以来*低位。除一线城市和个别二线城市外，大部分城市政策已基本见底。

政策维度-一线城市相继出台扶持政策

2023年在一线城市中深圳率先打响了维稳楼市政策第一枪后，在年末北京上海同步跟进。此次出台政策倾向于，降低居民购房门槛及购房成本，其中放开非普通住宅标准后大幅降低居民置换房屋税费支出，让利于民。

政策维度-多维度放松调控，能出尽出以求提振市场信心

大连政策全方位给予支持，刺激市场刚性和改善性住房需求释放，市级层级维度已达到*宽松边际。但经历疫情冲击及国际外围因素影响，经济恢复不及预期，需求依然呈现信心不足。

政策维度-多维度放松调控，但市场呈现不良，客户信心仍需时间沉淀

政策总结与预测

【2023年总结】经济复苏波折，通缩重挫信心，政策 “全力稳住基本盘”

疫情后经济重启，复苏充满波折。经济三驾马车仅剩消费支撑盘面，下半年实体通缩、地方财政困境拖累财政政策效果。地产政策围绕化解风险，提振市场信心角度出发，二线城市政策呈现能出尽出态势。从降首付标准、降利率、降税费等多维度来维稳市场，构筑信心。

【2024年预测】2024年延续放松货币政策、着力稳地产基调

2024年基调“化解风险+新模式”，虽然地产总量规模下移，但行业规模总量仍为高位水平，预计24年将延续当前宽松政策标准，化解风险和修复信心。而在24年各城市将会推进城中村改造+保障房类工程，提高市场流通性及完善相关制度等。

<城市基建：城市迈入更新纪元、城市骨架重塑 城中村改造或将成为楼市稳定基石>

城市基建-甘井子区的规划定位：大连“两先区”的重要承载区

大连市甘井子区国土空间规划（2021-2035年）草案公示稿，确定甘井子区的规划定位为：大连“两先区”的重要承载区、大连中心城区核心区和重要门户、开放链接的枢纽城区、品质卓越的山海人文城区。

城市基建-金州湾国际机场（国内首个离岸岛）获国家发改委批复

大连金州湾国际机场项目分两期建设，一期项目预计2027年下半年完工，2028年上半年投入使用；工程可行性研究报告现已正式获得国家发改委批复，同期大连新机场命名获得获得获中国民用航空局批复；大连新机场定位为区域枢纽机场，是《“十四五”民用航空发展规划》中的重点建设项目。陆域面积20平方公里，航站楼90万平方米。

一期工程规划建设2条远距平行跑道，50万平方米航站楼，货邮吞吐量55万吨、航班起降33万架次的使用需求。共规划3条跨海通道及3条

地铁接入新机场。

• 近期规划年旅客吞吐量4300万人次、货邮吞吐量55万吨、飞机起降32.8万架次；

• 远期规划年旅客吞吐量8000万人次、货邮吞吐量150万吨、飞机起降54.1万架次。

• 建成后，大连周水子机场客、货运航班将搬迁至大连金州湾国际机场。

城市基建-2035年全域贯连实现站城一体、交通融合

轨交远期规划10条线路, 实现中心城区、都市新区、都市组团的快速联系。交通路网实现机场、港口、铁路三核交通枢纽，实现城市功能区快速并入快速路条件。

轨道交通方面：

1、市域线路是服务商务通勤客流为主，规划市域（郊）线4条线路，总长度约208公里。

2、城区快线是服务金州老城区-临空经济区-金州开发区与市内五区之间快速联系的主导轨道交通方式，线路以服务通勤客流为主。规划城区快线4条，总长度约143.5公里。

道路方面：中心城区范围内规划“四纵一联”的高快速交通廊道，实现“组团贯通、两翼通达”。在高快速交通廊道基础上，结合城市交通出行需求，规划“八纵四横”加密快速路网，实现城市主要功能区15分钟进入快速路网络。

城市更新-西安路机车厂（TOD文化产业园区）

沙河口片区总用地面积约276.56公顷，A区占地面积129.31公顷，平均容积率1.5-2.0， B区占地面积147.25公顷，平均容积率2.0-2.6, B区承担区域商业服务配套功能。

其中在23年招商会中推出机车厂地块，地块总用地面积约83.6万㎡、规划机车公园约14万㎡，总体建设规模约110万㎡、其中产业占比约20%，地块内由地铁6号线贯穿片区并与1、2号线交汇。预计未来将会由国央企进行整体运营开发。

城市更新-石灰石矿板块（文化旅游、商业商务、居住生活综合住区）

片区总用地面积约430.76公顷，A区占地面积319.15公顷，商业服务用地、交通运输用地、绿地开敞用地， B区占地面积111.61公顷，居住用地、交通用地。

其中文化旅游、商业商务用地主要是集中在A区，矿坑本身及东、西、北侧部分；居住生活用地则主要集中在矿坑南侧的B区，临近乐活源、今都、樱花北园、亲亲美境等已经建成多年的住宅小区。预计在地块确定属性后将会加快土地入市节奏及招商进度。

城市更新-星海广场板块（定位城市副中心、打造文旅新地标）

大连星海湾区域整体提升改造项目（策划+EPC+O）项目资金来源为自筹资金160亿元。

项目情况：用地范围总用地面积约4平方公里，建设内容包括商业综合体地下空间及地铁连接通道等星海广场地下停车场、星海下沉商业空间、海鸥市集、喷泉音乐会客厅、海上漂浮俱乐部、星海湾灯光秀等;大连海洋地质博物馆和青少年海洋地质研学中心等;马栏河沿岸商业街区提升改造;楼宇商务区提质升级片区的度假酒店、公寓等项目。

中标人第一名：中交一公局集团有限公司、中交一公局第五工程有限公司、中交综合规划设计院有限公司、中国建筑设计研究院有限公司。

按照目前制定的总体工作计划，整体改造项目分两期进行

● 一期在23年底前启动，工作内容主要包括地上地下综合改造建设、区域立体道路交通系统建设、大型文商旅综合体建设等。

● 剩余改造内容放在二期进行，力争三年内所有改造项目全面完工投入使用和运营，为城市的经济发展创造新的增长点。其中片区商业配套由华润万象城进行补充，解决片区无商业配套现状。

<土地市场：量能再创新低，品牌房企聚焦核心城投托举力度衰减，政府让利房企入局>

土地市场-供应紧缩价格上涨

土地市场供应断崖下滑，2023年全年供应262.42万平，同比下跌54%。摘牌面积202.01万平，摘牌率在77%左右。本年度楼板价回升明显上涨47%，主要由金普新区供应萎缩，主城成交占比上升所致。

土地市场-城投托底力度减退，主城区价格稳固

受财务部政策限制城投拿地脚步放缓，导致开发区板块成交规模回归21年水平。而主城区供应有抬头趋势，且屈指可数的溢价土地均位于主城区。而甘区板块土地流拍迹象越发明显，而远郊区域基本为本土或城投进行土地获取，品牌房企已经止步远郊。

土地市场-政府一级市场让利，房企聚焦主城核心

土地市场-主城流拍土地情况（热点地块）

吾之珍宝,彼之敝履，原在政府心中的核心土地热点板块（体育新城、主城区），但在下行周期内开发商甄别选优更加严苛，其中光明研究所地块下调地价二次出让均流拍，沙区土地楼板价降至万元以下也难以吸引开发商出手。只有东港土地在下调地价+容积率下方可受到关注，因此远期非核心土地价值将重新判定，而判定标准也将转向至开发商手中。

土地市场总结与预测

【2023年总结】土地量级创新低、流拍蔓延至主城、品牌止步远郊

2023年房地产单边下行周期，房企资金承压对待市场更为谨慎，大连土地呈现量跌价涨，主城多宗土地出现中止出让，而金普新区土地放缓供应也预示城投托举力度在减弱，今年政府首次开始适度调整地块指标让利房企。

【2024年预测】土拍模式优化，品牌聚焦主城核心，土地价值重塑

土地限制条件将持续优化，兼容房企开发角度着手，降低开发风险度。主城核心土地将成为市场筑底风向标，在企稳下能带动房企逐步出手建立信心，未来拿地主力仍以品牌房企及地方国资为主，但土地价值定价权或转向房企来制定。

<新房市场：市场持续下行，未见筑底行情 结构分化，主城区新房萎缩，存量房稳定增长>

供销量价-市场继续下探，未见筑底

区域市场-主城供应稀缺，金普销量占比走高

近几年主城供地稀缺，土地成交结构外移至金普新区，导致主城供应不足，成交占比下滑，金普新区成交份额已超过40%。市场容量方面，中山区83亿(同比下滑22%），甘井子区86亿（同比下滑51%），均跌破百亿内，金普新区80.9亿（同比下滑40%），市场容量与甘井子区基本相当。

板块排名-连续三年东港板块占据榜首

东港板块排名稳定，第二梯度板块更换频繁，而体育新城、钻石湾板块受制于后续土地供应不足，小窑湾则受到部分项目停工、晚交房等影响，市场份额出现掉队现象。

市场存量-库存下降，但去化周期攀升

大连商品住宅新增不足，导致库存量持续走低，但成交下滑导致去化周期攀升至48个月。区域方面，存量主要集中在金普新区和甘井子区，但流速相对较快，西岗及沙河口区受“僵尸盘影响”，去化周期较长。

三级市场-市内五区总量稳定，但二手成交占比提升

市场下行，客户预期下降，导致二手房源大量降价抛售，再加上大连主城区尤其是核心区，供应量有限，进一步激活二手市场,虽然市内五区一手下降34%，但一、二手整体成交量仅下降8%。

三级市场-市内五区总量稳定，但二手成交占比提升

市场下行，客户预期下降，导致二手房源大量降价抛售，再加上大连主城区尤其是核心区，供应量有限，进一步激活二手市场,虽然市内五区一手下降34%，但一、二手整体成交量仅下降8%。

新房市场总结与预测

【2023年总结】整体市场持续下滑，未见筑底

新增供应量不足，一定程度上阻碍需求释放；需求端客户购买预期下降，整体表现乏力，开发商为缓解资金压力，只能以价换量，导致价格降幅明显 ；2023年供需量及降价幅度创近10年新低。

【2024年预测】整体颓势未变，成交量企稳，但价格仍处于探底过程

2024年经济大环境短期难以恢复，客户信心仍需时间构筑，且近2年土地市场低迷，也使新增供应不足，影响2024年成交量难有大幅提升，预计成交量在240万平方米左右；房价呈现两极化，核心城区价格跌幅收窄，远郊价格仍处于探底过程；客户预期对房价的影响大于供求关系因素。

<龙虎榜：品牌房企聚焦，TOP前5席占市场五成份额 与2021年相比，头部房企成交金额下跌超五成>

商品房成交金额排行

<2024年预测>

【政策】2024年基调“化解风险+新模式”预计24年将延续当前宽松政策标准，化解风险和修复信心。

【土地】土地限制条件将持续优化，兼容房企开发角度着手，降低开发风险度；拿地主力仍以品牌房企及地方国资为主，但土地价值定价权或转向房企来制定。

【新房】大连房地产市场短期颓势未变，受新增供应量影响，商品住宅全年成交量难有大幅提升（预计全年成交量在240万㎡左右），客户信心仍需时间构筑；房价呈现两极化，核心城区价格跌幅收窄，远郊价格仍处于探底过程。客户预期对房价的影响大于供求关系因素。