中指研究院：上市房企“增收不增利” 总资产规模增速降至2成

2020年5月13日，由中国房地产TOP10研究组主办，中指控股(CIH) 、中指研究院承办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会”隆重召开。会上，发布了2020中国房地产上市公司TOP10研究报告。

报告显示：总资产规模增速降至两成，头部企业增长明显放缓：2019年，沪深上市房地产公司总资产均值为1165.0亿元，同比增长率为18.9%；大陆在港上市房地产公司总资产均值同比增长19.3%至2228.3亿元。存货、货币资金、长期股权投资以及投资性房地产的增长是拉动房地产上市公司总资产增长的主要因素。房地产上市公司资产规模断层明显，阵营间与内部的分化加剧。

总资产规模增速降至两成，头部企业增长明显放缓

2019年房地产上市公司总资产均值及增长率

2019年，房地产上市公司总资产规模呈持续上涨趋势，但增速较上年略有收窄。其中，沪深上市房地产公司总资产均值为1165.0亿元，同比增长率为18.9%，增速较上年下降4.5个百分点；大陆在港上市房地产公司总资产均值同比增长19.3%至2228.3亿元，同比增速较上年下滑6.7个百分点。房企从对规模速度的追求开始转向高质量发展，尤其龙头房企普遍增速放缓。

2019年房地产上市公司总资产规模分布及同比增长率

分阵营来看，阵营间与内部的分化更加明显。总资产3000亿以上的大型企业近年来逐渐追求更稳健的发展，规模大小不再是主要目标，2019年同比增长率均值为25.0%，较上年增速收窄11.8个百分点。如恒大2019年度业绩会上提出2020年全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。总资产1000-3000亿规模的企业普遍处在高速发展期，适当的规模增长是该阵营中部分企业的诉求，2019年同比增长率虽然下降8.6个百分点，但25.9%的增长率仍为三个阵营中*高，部分企业受资金约束，投资强度与总资产规模增长明显下降，阵营内部分化格局逐渐明朗。总资产1000亿以下房企面临更困难的生存环境，增长率仅为11.1%，较上年下降4.9个百分点，部分企业也在追求规模的增长，部分出售资产保障现金流，阵营内部分化正在加剧。

“增收不增利”凸显，“降费提效”成业内共识

2019年，房地产上市公司销售规模再创新高，企业营业收入与净利润规模实现了显著增长。但由于行业成本持续上行，上市房企出现增收不增利的现象。优秀房地产上市公司构建、完善内部管理体系，提高企业运营效率来降低运营成本；同时积极拓展多渠道、低成本的融资方式，有效降低了企业资金成本，强者恒强的局面仍在持续。

2016-2019年沪深及大陆在港上市房地产公司净利润率与净资产收益率均值

2019年，各地调控政策持续，营业成本居高不下，房地产上市公司盈利质量出现下滑，沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为13.3%、16.6%，较上年下降1.0、0.4个百分点，其中大陆在港上市房地产公司净利润率高于沪深3.3个百分点；净资产收益率均值分别减少0.3和0.2个百分点，降至10.8%和14.6%。

2019年，房地产行业市场处于深度调整期，同时金融环境仍偏紧，房地产上市公司融资成本和营销费用持续增长，三项费用率整体呈上升趋势。沪深、大陆在港上市房地产公司三项费用率均值分别为12.4%、14.6%，同比分别上升0.2和0.1个百分点。

2016-2019年沪深及大陆在港上市房地产公司存货周转率与总资产周转率均值

2019年，房地产市场进入深度调整期，上市房企的资金与项目周转速度基本保持稳定。具体来看，沪深上市存货周转率为0.29，同比下降0.02，总资产周转率持平；大陆在港上市房地产公司总资产与存货周转率分别为0.18、0.34，较上年均下降0.01。