竞价40轮 北京土地市场鼠年首拍未冷

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经过一次延期后,2月11日下午,北京土地市场迎来鼠年首拍,3宗不限价地块分别位于石景山西黄村、通州马驹桥以及大兴采育镇,最终,京能以3.6亿元摘得大兴采育镇地块,首创以29.75亿元摘得石景山西黄村地块,备受关注的通州马驹桥地块,在经历40轮激烈的竞争后,由华润+中交以46.7亿元摘得。

揽收80.05亿元

北京市规自委早于2月10日就提出要求,每家竞买单位进入拍卖厅的人员不得超过2人,并须在现场竞价过程中全程佩戴口罩。

全新的土拍体验和目前市场的情况也让到场企业越发谨慎。北京商报记者了解到,石景山西黄村地块仅有首创一家企业参与竞拍,最终以底价成交。根据土地出让文件,该地块位于地铁6号线西黄村地铁站北侧,建设用地面积约3.84万平方米,规划建筑面积约11.78万平方米,起始价29.75亿元,容积率3.07,用地性质为F2公建混合住宅用地。

因为是F2公建混合住宅用地,石景山西黄村地块争夺并不“火热”,首创此次竞得该地块,也与其深耕该区域有关。据了解,在2019年初,首创+新城联合体以底价49.53亿元拿下石景山首宗棚改限竞房地块,也就是目前的禧悦学府项目。而该项目也位于石景山西黄村,距地铁6号线西黄村站约300米,此次首创在该区域再下一子,可能是商业+住宅的互补。

除石景山西黄村地块外,大兴采育镇地块因出让面积小,也未能带来太激烈的争夺,经过8轮角逐,京能以3.6亿元摘得该地块,溢价率25%。

在3宗不限价地块中,通州马驹桥地块是此次土拍的“重头戏”。吸引首开+旭辉、华润+中交、平安、金茂、世茂等多家品牌房企的参与,经过40轮的激烈角逐,最终被华润+中交以46.7亿元的价格成交,溢价率为22.9%。这也是自2017年“限房价竞地价”模式全面推广以来,通州成交的第一宗纯商品房住宅,即使该地块位于通州“双限购”区域,也丝毫未能影响房企们拿地的热情。

“国”字头成主力

3宗不限价地块揽金80.05亿元,也让行业看到了未来的希望。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,春节复工后的首场土拍活动,具有很强的信号意义,既体现了土地交易市场积极的导向,也能够给相关房企今年投资提供各类参考。

严跃进称,在过去北京部分地块因为限价,导致房企成本难以平衡,最终土地交易出现流拍等情况。而当前北京土地交易取消了限价等管控,客观上说明市场化交易的模式继续出现,这是值得肯定的地方。从实际过程看,房企反而欢迎不限价的地块,因为操盘更能把握。

“受疫情影响,此次拿地主体皆有‘国’字头背景,这和其资金方面的实力较大是有关的。”严跃进表示,从实际情况看,国企拿地力度很强,或者说优势较为明显。当前很多房企销售状况受影响,后续若是要拍地,和央企进行合作等方式或是比较可行的。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄则表示,土地市场2019年就处于低温状态,2020年伊始受到疫情冲击,多地土拍延期,本次土拍作为疫情后北京的首场土拍,必然需要国企出头来起到表率带头作用。另外受到疫情影响,房企开工受阻、售楼处基本处于停闭状态,销售回款不足,房企资金链承压,在这种背景下国企的资金优势得到体现。

受疫情对市场带来的影响,房企拿地观望情绪更为浓厚。中原地产首席分析师张大伟分析称,在疫情还处于高位的情况下,敢拿地的企业资金链的确不紧张,而且也对疫情快速解决有信心。最近敢拿地的其实都是“赌博”,疫情能快速缓解的话,肯定都是抄底,获得了优质底价地块,弯道超车,但如果疫情影响持续,那么很可能就是跌下泥潭。

市场“开闸”

北京鼠年的首场土地拍卖也被视为土地市场“开闸”的讯号。

此前,受到疫情影响,多地区土地市场此前处于“冰封”状态。其中包括北京、天津、上海、杭州、重庆等城市,纷纷延期土地出让。

北京市调整了海淀区及昌平区3宗国有建设用地使用权挂牌出让时间,竞买申请截止时间由2月3日调整为2月13日;而上海原定于2月3日出让的普陀区2宗地和奉贤区1宗地,也延迟至2月12日出让;武汉计划于2月5日现场出让的2宗地块,挂牌出让截止时间调整至2月19日;深圳原定于2月11日出让的3宗宅地及1宗商住地块将顺延至2月20日出让。

“对于最近很多城市来说,现在的土地代表未来的供应。对于企业来说,现在是非私企大量拿优质土地的好时机,土地市场分化,整体溢价率肯定会明显降低。”张大伟强调,土地市场整体看,短期大部分企业不敢介入,这给了部分资金实力雄厚的企业抄底的机会。

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