社科院蓝皮书预言“今年房价涨7.6%”，有钱你还买房吗

今年中央对楼市的调控十分密集。

4月19日，住建部工作会议再次强调“房住不炒”，要进一步落实房地产市场调控城市主体责任；

4月末，住建部批评了23座“房价过热”的城市，并指出在贷款、土地等领域，二季度部分政策有收紧的可能；

5月18日，对*近3个月房价累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4座城市，住建部则直接进行了“逐个点名”。

从划定范围到单独点名，从口头警告到落实“处分”，中央的态度变得越来越严厉。

这背后是楼市在升温。

根据诸葛找房的对一线城市的房价数据统计，

北京5月房产均价 45412元/平 环比上月 涨2.28%；

上海5月房产均价 46481元/平 环比上月 涨0.01%；

广州5月房产均价 29781元/平 环比上月 涨2.24%；

深圳5月房产均价 48791元/平 环比上月 涨3.67%。

而全国房价更是稳步上涨，根据国家统计局的数据，今年2月、3月、4月商品住宅销售价格环比上升，相比去年4月到12月的8490元/平方米的价格也上涨了6.43%至9036元。

今年2-4月的商品住宅销售面积同步增速分别为3.3%、4.1%、4.2%。

全国商品住宅销售面积月度数据（2018年4月-2019年4月）

今年2-4月的商品住宅销售额同步增速远远超过销售面积，分别为10.6%、7.5%、4.5%。

全国商品住宅销售额月度数据（2018年4月-2019年4月）

对于这种趋势，《房地产蓝皮书（2019）》也做出了预测。该报告预测，2019年全国住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%，部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。2018年中国商品住宅平均销售价格增长12.2%，明显高于预期。

中国社会科学院城环所不动产室主任、房地产蓝皮书执行主编、研究员王业强王业强进一步指出，商品房开发投资增速预计为13.8%，比上年提高0.4%。住宅销售面积预计比上年下降0.84%。同时在住宅销售方面来看，由于住宅销售的面积明显大于竣工面积，也就是可销售的面积将会进一步减少，也可能导致对房价上升产生更大压力，因此2019年需要在相应的城市增加或者是加快住宅供给。

但不同地区表现也会有所分化。他表示，“一二线的热点城市，由于前期调控过严，未来房贷、行政性措施放松，价格会有所回升，三四线城市及其他非热点地区，相对缺乏人口、产业的支撑，棚改货币化政策也在退出，加之前期已经透支了涨幅，未来会面临很大的下调压力。”

他认为，对于一些重点城市来看，房价的涨幅有可能会明显超过上述预期的水平，应该重点防止这些重点城市价格刺激引发市场大幅波动。

关于房地产调控政策的基调，王业强称，2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重，对于那些压力比较大的热点型城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，在防范房地产价格泡沫的同时，着眼于供给侧结构性改革，对于三四线城市主要是要维持房地产市场稳定，防范市场价格下跌过快。王业强认为，总体来看，2019年房地产市场将会呈现一个平稳回调的态势。

不过，他预计，在开展全面减税降费的现阶段，房地产仍是相当长一段时间内地方政府收入的重要支柱。房企融资和居民信贷还会有进一步的放松趋势。

对于商业地产市场，王业强称，预计2019年商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。从空置来看，预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上，商业整合并购的趋势加速。资产证券化和精细化运营将成为地产公司转型的主流。

一些商业地产的品牌会加速向二三线甚至四五线城市的扩张，房地产市场存量资产的改造，城市更新将会出现更多亮点，共享办公继续扩张，长租公寓土地供应将会提速，扩张的速度整体放缓，资产证券化将会十分活跃，2019年有可能成为发展的一个重要时期。

《房地产蓝皮书（2019）》对住房租赁市场2019年的发展趋势也有一个预测。在短期内住房租赁市场的规模将仍然会以每年至少2千亿元的速度快速增长，同时行业将会出台一些新的政策，比如《住房租赁条例》，加强对分散式住房租赁企业的监管，鼓励集体土地入市，公募REITs试点加速。

在租金方面，多个城市租金上涨，上涨原因和近年来人口持续流入、城市更新改造密切相关，同时大量资本涌入租赁市场也是推动租金上涨的因素。深圳2018年月租金保持在4000元以上，北京、上海、广州、杭州、南京在3000-4000元之间，成都、武汉、重庆、天津在2000-3000元之间。

人口流入量大、发展有潜力、租房需求旺盛的一线和新一线城市是企业布局重点。北京、上海、杭州是企业布局长租业务*热门3个城市，典型企业中有70%-80%均在这三个城市布局。整体来看，长三角、京津冀、珠三角是热门地区，尤以长三角为*。

目前，90%的住房租赁企业均集中在白领公寓市场，而蓝领市场潜力巨大，据魔方公寓预测，一线城市中蓝领人口一般占外来人口的15%-20%，蓝领公寓是租房市场中千亿级的分支。蓝领公寓布置公共设施改造成本低于白领公寓，客单价低但单位面积收益高于白领公寓，可能成为行业在2019年的增长点。

行业将逐步实现“重收储、轻出租”“重规模、轻产品”向“重产品、重运营”的转变，推动行业进入品质竞争阶段。行业已经逐渐步入品质竞争阶段，单纯赚取租金差价、盲目扩大规模的企业生存空间将越来越小。