商品房预售制度，有利有弊。突然酝酿取消，还需深思。

文 | 地产八卦女

1^st

上个世纪50年代，由于大陆连年战争，难民以每月十万人的速度逃亡到香港。到1950年代中期，香港人口激增至220万。直至1956年，香港成了世界上人口密度*高的地方之一。

与暴增的人口相对应的，是香港住房极度紧张。很多人来了无房可住，有个厕所、楼梯下方的空隙可以栖身，已经算是很不错了。这样的情况持续到1953年的圣诞夜，九龙深水埗区的石硖尾发生石硖尾寮屋区大火，58203名灾民无家可归。

▲石硖尾大火

为尽快为灾民提供安身之所，港督葛量洪制定紧急房屋计划，火速在原址附近兴建徙置大厦。所谓徙置大厦，是由三合土所建成的小高层，结构比寮屋坚固，防火防渗漏，设有基本消防设施，每幢楼高七层，可容纳2500人。每层中间设有公共厕所与浴室。每个单位却缺乏间隔及厨房，市民要在单位外的公共走廊做饭。

▲石硖尾徙置区

除了针对低收入者的徙置大厦，香港拍卖土地允许私人大量建设高楼，满足部分稍微有钱的人的住房需求。然而建设高楼需要大量资金，很多公司一时凑不齐这么多钱，该怎么办呢？

这时，香港著名商人霍英东第一个想到了分期付款：正式动工前，先收取买家的一部分订金，用买家的钱来盖楼。余款分期支付，第一期先交50%，第二期落妥二楼楼面交10%......

为了试验这个想法，霍英东把位于香港岛铜锣湾利园山的蟾宫大厦，一座楼高17层的住宅，按照建造计划是当时香港*高的建筑物，首创卖楼花的方式进行单位发售。自此，房子变成了期货，整个香港都疯了。

▲曾经的香港第一高楼蟾宫大厦

霍英东的公司“霍兴业堂置业”每天都挤满了人，看着刚动工没多久就已经收齐了所有建设资金的工地，霍英东“收钱都收到怕了”。短短一年多，霍英东就在四方街建起100多栋楼，成为香港地产业的老大。蟾宫大厦，也由此奠下了香港政府土地拍卖、香港地产发展商“卖楼花 ”的基础。

三十年之后，与香港一河之隔的深圳看到了土地财富的巨大价值。自此，土地使用权交易、土地批租和城市土地储备等一系列制度，包括霍英东发明的“楼花”，都从香港引入内地。1987年12月7日，深圳国土局第一次以拍卖的方式拍卖土地使用权；1994年，《城市房地产管理法》和《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件相继出台，房地产预售制度在法律意义上被予以明确。随后，开发商预售卖楼花的“行业惯例”，也风风火火的铺广开来。

2^nd

不得不承认，在国家财政紧张的改革之初，土地拍卖+房产预售制度，确实给了政府很大的财政支持。

为什么这么说呢？因为只有开发商实行了房产预售，它才能更快回收资金 ，才能“货如轮转”买到*多的地，相应的政府的地也才能尽快卖出去，城市才能尽快扩张，土地才能尽快变现成为土地财政。而也只有这样，几乎是在短短二十年间一起富起来的中国居民，才能迅速得以城市化。

换句话说，房地产预售制度，在过去几十年，预售制度加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。它不仅仅是开发商的杠杆，也是政府卖地的杠杆（不然哪能有这么多地卖出去）、居民买房的杠杆（不然哪有这么多楼盘可买）、城市扩张的杠杆（不然中国哪有这么迅速的城市化率）。

据星子了解，2017年，中国政府卖地收入超过5万亿，这一年财政收入是17万亿。这意味着，卖地收入已经将近政府收入的三分之一。

然而就在今天，还是在那个处在改革开放前沿的广东，省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

▲《通知》称，自1994年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

这份通知称，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议降低预售制带来的高杠杆，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

《通知》同时提出，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开关企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”（因为建好才能卖），相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。

因此，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进：

第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；

第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

3^rd

对于这个方案和逐步取消的举措，个人觉得，很有斟酌的余地。

为什么这么说？因为从表面看，取消预售制度转向现房销售，所见即所得，确实可以倒逼开发商更关注质量。但是现房销售会拉长销售周期，造成开发商资金投入更多、资金周转成本更多，相对来说可能售价更高。此外，突然转向现房销售，会导致市场上仅有的现房项目成为抢手货，原本可以销售的期房项目不得再销售，也使得短时间内房价可能会再度上涨。（其实这从消费者方面也很好理解，由于预售使得消费者也相应承担了风险，取消预售后，消费者的风险消失，相应付出的金钱成本可能加大）

其次，取消预售制度，实际上巩固了实力雄厚的大中型房企的地位，对于中小型房企是个不利因素，它加大了这些企业的资金链风险，抬高了其他企业进入房地产行业的准入门槛，导致企业回款周期严重拉长。而在当下，房地产市场各显神通，仍然是中小房企集中的局面，2017年百强房企在全国的市场占有率不到50%。很多城市的中小房企，在没有首付的费用根本盖不起来楼（烂尾楼激增），取消预售会怎么样？小房企迎来倒闭潮，没有新盘出现，开发商手里的现房很可能会坐地起价待价而沽。

再次，在当前价格监管的条件下，预售制度其实给政府提供了一个“价格指导”的腾挪余地。毕竟，开发商想要取得预售证，需要达到政府对房价的调控目标，预售证才会给批。而如果取消了预售，自然也就没有了预售证。

*后，从楼市环境看，当前是否属于取消预售的*佳时机，还未可知。毕竟要全盘现房销售，需要房市基本处于存量房市场，房价基本在一个稳定的周期内。例如北上深这样的市场。而对于刚刚经历过15-17年疯狂加杠杆买地王的房企来说，现在也不适合全盘现房，其负债率大多高企，很可能经不住预售资金突然断流的消耗。

4^th

《笑傲江湖》中，风清扬这么传授令狐冲武功：

“天下武术千变万化，神而明之，存乎一心，不论对方的招式如何精妙，只要是有招，便有破绽。”

很显然，港府和霍英东发明的土地财政+预售制度，对于急需土地红利的地方政府来说，这是一个接近完美的武功，但也是有破绽的——预售并不能保证开发商不吹牛皮不行骗，实际上，几乎所有的开发商都会在预售阶段自我营销夸耀一番。

然而，中国是一个政策可修改性极高的国家，一旦发现漏洞，无需过多的论证，政府可能就自己填上了。

从积极的角度上讲，政府能够主动将存在了25年几乎成为惯例的预售制度拿出来讲，就说明了政府的这一番诚意。更让人值得深思的是，在上述的《通知》里，政府还提出来具体的推进方案：

“通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险；有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜；有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益。”

对此，我突然想起陈云在改革开放之初，提出过“腾笼换鸟”的比喻： 

鸟得让它飞，捏在手里会死掉，但也不能没有笼子，否则鸟就飞跑了。*理想的状态是根据小鸟成长的情况，逐步扩大笼子的空间。 

反过来，也是一样。鸟太活跃了，尝试一下缩小笼子，又有什么不可以呢？

作者星子简介：关注地产3年，专注行业，深度剖析。 欢迎添加我的个人微信号：byhl345162441，同时请注明公司+姓名，与我交流更多地产信息。