大连房地产市场2月报：受“就地过年”影响，供销同环比双升，节后市场逐渐回温

★月度总结

供求 —— 受去年同期疫情防控及今年 “ 就地过年 ” 影响，供销同环比双升

2021年2月受去年同期疫情防控影响，楼市供销同比大幅上涨，新推入市 13.42 万平 （七区可售量283.77万平，环比 下滑 1%。同比 下滑 20%）；春节过后客户逐渐回流，市场活跃度上升，成交量环比涨幅较大（七区成交量26.30万平，环比 上升 24%，同比 上升 217%） ，分区域成交来看，甘北（占比28%）、开发区（占比25%）成交领先，东部区域（占比14%）；大连七区有效库存为 1106.49 万平，去化周期为 26 个月 。

价格 —— 受成交产品结构影响，价格有所下滑，但仍处于稳定区间

大连市七区2月成交均价为116548 元/平，（本月高新区域受部分项目春节营销活动特价促销影响，整体成交价格环比 下滑 1139 元 / 平；甘西区域整体成交均价受年后低单价产品持续热销影响，成交均价环比 下滑 719 元/平）；环比 下降 9%，同比 上涨 14%，其他区域价格保持相对平稳运行。

市场预测 ——“ 小阳春 ” 将至，楼市供销将回暖上行

即将进入3月份，楼市“小阳春”将至，各房企营销动作或越发频繁，以带动客户购房积极性上涨，预计供销将回暖上行，届时价格仍将起伏波动；土地方面 ， 2月甘北体育新城入市1宗建面21.02万平的商住土地，共吸引9家房企参与竞拍，经过约2个小时竞拍，招商一锤定音，以44%的溢价率摘得该地块。截至目前，3月大连将有6宗商住土地出让，其中甘井子区2宗，金普新区3宗，旅顺口区1宗，与去年同期相比有大幅提升。

一、宏观市场动态分析

●政策法规

*国家统计局发布房价，各线城市商品住宅销售价格同比涨幅有扩有落

1月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.2%和9.6%，涨幅比上月分别扩大0.3和1.0个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和2.5%，涨幅比上月分别扩大0.1和0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

*2021 年1 月份 CPI 环比继续上涨，同比下降

从环比看，受节日临近、局部地区疫情和低温天气等因素影响，CPI上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，食品价格上涨4.1%，涨幅扩大1.3个百分点，影响CPI上涨约0.78个百分点。

从同比看，由于春节错月导致去年同期对比基数较高，CPI由上月上涨0.2%转为下降0.3%。其中，食品价格上涨1.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，影响CPI上涨约0.30个百分点。

●城市规划与发展

*大连地铁 “ 五年计划 ”

地铁五号线：2020年，全线18座车站已完成13座车站主体结构封顶；19个区间已有6个区间双线贯通，1个区间单线贯通；其中火梭区间跨海大盾构已全线贯通。2021年，由土建施工阶段逐步转向机电安装、铺轨和车站装修阶段。 计划 2023 年通车试运营。

地铁13号线一期工程：2020年，实现全线“路通”“桥通”“轨通”和部分“电通”，正在进行单机调试，11座车站主体结构全部封顶。2021年，5月实现电通，进行综合联调。 计划 2021 年底前通车试运营 。

地铁2号线二期工程（北段）工程：2020年，从中革站到大连北站段已经实现“轨通”和“电通”。2021年，计划8月实现全线“洞通”，11月份实现全线“轨通”和“电通”，12月底前开展综合联调。 计划 2022 年6月载客试运营 。

地铁4号线一期工程：2020年，完成土建工程的招标，土建队伍已经进场，进行开工前的准备工作。2021年5月开工。 计划 2026 年通车试运营。

*大连进入 20 个加快建设的国际性综合交通枢纽城市名单

2月24日中共中央 国务院印发《国家综合立体交通网规划纲要》

《纲要》第三大部分“优化国家综合立体交通布局”的第二小部分“加快建设高效率国家综合立体交通网主骨架”中提出，要构建6大主轴、7条走廊、8条通道。其中， 京哈走廊具体为：路径1 ：北京经沈阳、长春至哈尔滨。路径 2 ：北京经承德、沈阳、长春至哈尔滨。支线1 ：沈阳经大连至青岛。支线2 ：沈阳至丹东。

《纲要》第三大部分“优化国家综合立体交通布局”的第三小部分“建设多层级一体化国家综合交通枢纽系统”中，提出建设 北京、天津、上海、南京、杭州、广州、深圳、成都、重庆、沈阳、大连、哈尔滨、青岛、厦门、郑州、武汉、海口、昆明、西安、乌鲁木齐等20个左右国际性综合交通枢纽城市。

在国际性综合交通枢纽港站的国际枢纽海港中提出：发挥上海港、大连港、天津港 、青岛港、连云港港、宁波舟山港、厦门港、深圳港、广州港、北部湾港、洋浦港等国际枢纽海港作用，巩固提升上海国际航运中心地位，加快建设辐射全球的航运枢纽，推进天津北方、厦门东南、 大连东北亚等国际航运中心建设。

二、土地市场分析

●土地市场

2021 年2 月， 大连市内挂牌2宗商住土地，摘牌1宗商住土地；甘北体育新城板块入市1宗建面 21.02 万平的商住土地 ，共吸引9家房企参与竞拍，经过约2个小时的竞拍，招商一锤定音 ，以44%的溢价率摘得该地块，成为继招商海德公园、 招商公园 1872 之后招商在体育新城板块又一个产品 。

截至目前，3月 大连将 有6宗商住土地出让，其中甘井子区 2 宗， 金普 新区3宗， 旅顺口区1宗，与去年同期相比有了大幅度提升 。

（数据来源：国有土地使用权交易中心）

2月 ，大连市内 挂牌 2 宗土地，分别位于甘西和甘北；摘牌1宗土地，位于甘北。

●楼面价

2021 年2月仅成交1宗住宅土地，位于甘北板块，楼面价为10086元/平，可售楼面价为11126元/平 。

●标杆房企

本月招商摘得甘北体育新城板块 21.02 万平商住土地，其他品牌开发商暂未拿地。

三、大连七区整体住宅市场分析

●大连七区2020年2月数据呈现

量升价跌，有效库存稳定波动

2021 年2 月大连七区商品住宅成交金额 43.52 亿（环比 上升 13% ，同比 上升 261% ），总成交量 26.30 万平（环比 上升 24% ，同比 上升217% ），成交均价 16548 元 / 平（环比 下降 9% ，同比 上升 14% ），有效库存为 1106.49 万平，去化周期为 26个月。

●供销价分析

本月成交量涨势 明显 、成交均价环比下滑，可售量处历史新低

2021 年2月大连七区可售量为 283.77 万平（环比 下降 1% ，同比 下降 20%）；成交量 26.30 万平（环比 上升 24% ，同比 上升 217%）；成交均价为 16548 元 / 平（环比 下降9% ，同比 上升 14%），从分区域成交量来看，甘北区域领跑，开发区、东部区域成交占比较高。

（数据来源：大连中原研究中心）

●存量分析

有效库存为 1106.49 万平、去化周期为 26 个月

截止到 2021 年2 月，大连七区剩余量及存量之和高达 1106.49 万平 ，按近 12 月月均成交 42.68 万平 计算，库存去化周期为 26 个月 ；预计下月多项目将加推入市，新增入市量为 26.17万平。

四、大连七区细分区域分析

●高新区域综述

供销分析：本月高新区可售量7.73万平，同比上升11.06%，环比下降0.39% ；本月高新区成交量1.59万平，同比上升50.00%，环比下降17.62%。

价格分析：本月高新区成交受部分项目春节营销活动特价促销影响，整体产品成交价格小幅下滑，区域月度整体均价为19207元/平，同比上升14.06%，环比下降5.60%。

热点事件：本月万科翡翠春晓续推新品；下月预计万科翡翠春晓、悦泰拾光里项目加推。

●供销价分析

2021 年2 月时逢春节假期，高新园区成交量价均小幅下降

2021 年2 月高新区可售量 7.73 万平 ，同比 上升 11.06% ，环比 下降 0.39% ； 本月高新区成交量 1.59 万平 ，同比 上升 50.00%，环比 下降 17.62% ；本月高新区 成交均价为 19207 元/平 ，同比 上升 14.06% ，环比 下降 5.60% 。

●产品分析

区域成交产品集中于总价 121-140 万， 二 室户型成交占比*高

主力成交面积集中在 50 平以下与 81-90 平产品，占比 24% 与 21% ； 单价以 20001-25000 元/ 平、 15001-16000 元/平为主 ，占比 26% 与 25% ，成交总价集中在 121-140 万，占比29 % ；区域二室产品成交*多，占比 37% 。

●存量分析

有效存量为 128.09 万平，现阶段货量狭义去化周期约 34 个月

2021 年 2 月高新区域剩余量为 6.14 万平；区域剩余量及存量之和为 128.09 万平 ，按近 12 个月平均成交 3.78 万平计算，可供消化 34 个月 ；预计下月翡翠春晓、 悦泰拾光里、恒大云玺、小平岛月伴湾项目加推。

●中心区域综述

供销分析：本月中心区域可售量为24.80万平，环比下降1.88%，同比下降33.34%；本月受“就地过年”原则影响，市场回暖，成交量为0.62万平，环比上涨30.66%，同比上涨463.64%。

价格分析：本月区域整体成交为住宅产品，均价有所微降，均价23732元/平，环比下降0.99%，同比下降0.8%。

热点事件：无

●供销价分析

中心区域2 月成交以住宅产品为主，量价齐涨

从区域月度数据来看，可售量为 24.80 万平 ，环比 下降 1.88% ，同比 下降 33.34% ；成交量为 0.62 万平 ，环比 上涨 30.66% ，同比 上涨463.64% ；均价为 23732 元/ 平 ，环比 下降 0.99% ，同比 下降 0.80% ， 整体成交均价受成交产品结构影响有所上涨。

●产品分析

区域成交面积以 141-160 平，单价 25000-30000 元/平为主，总价 400 万以上占比*高

本月区域成交面积主要集中在 141-160 平，占比 43% ，成交单价主要集中在 25000-30000 元 / 平为主，占比 71% ，成交总价主要在 400 万以上 ，占比 39% ，成交户型 三室 为绝对主力。

●存量分析

当前去化缓慢，有效库存去化需很长一段时间

大面积公寓产品持续滞销，使得去化速度缓慢，有效库存去化周期较长。

●东部区域综述

供销分析：本月无新增量，可售量为65.37万平，环比下降6.89%，同比下降30.64%，有效库存去化周期约为25个月；成交量为3.54万平，环比下降26.86%，同比上升170.17%，月初农历新年假期如约而至，去化表现低迷，月末逐渐复工有好转迹象，但整体去化下降明显，预计下月成交会有显著攀升。

价格分析：本月区域成交均价主要集中在25000-30000元/平，占比32%，主要为住宅产品；其次是19000-20000元/平，占比15%，主要为类住宅公寓产品，区域整体均价至23892元/平，环比下降0.11%，同比上升13.95%。

热点事件：无

●供销价分析

恰逢春节假期，量价常规性下滑

从区域月度数据来看，可售量为 65.37 万平 ，环比下降 6.89% ，同比下降 30.64% ；成交量为 3.54 万平 ，环比下降 26.86% ，同比上升170.17% ；均价为 23892 元/ 平 ，环比下降 0.11% ，同比上升 13.95% ，淡季顺销期，整体去化回落，月末有回升迹象，均价小幅下滑，但仍处于 高位 ，预计下月各行各业陆续复工，量价会有所上涨。

●产品分析

成交面积 81-90 平、单价 25000-30000 元/平、总价 401 万以上、三室户型成交占比*高

成交产品面积 主要集中 在 81-90 平 ，其次是 121-140 平；成交 单价主要集中 在 25000-30000 元 / 平 ，主要为住宅 产品，其次是 19000-20000 元 / 平 ，主要 为类住宅公寓 产品； 成交 总价主要 在 401 万以上 ， 成交 户型 三室 产品 为 绝对 主力。

●存量分析

本月无新增，去化现有房源为主，有效库存去化周期约为 25 个月

剩余量为 61.83 万平，有效库存 168.59 万平，进入春节假期月，常规淡季去化速度放缓。

●甘西区域综述

供销分析：2月甘西区域可售量为10.78万平，环比下降2.80%，同比上升5.90%；本月下旬保利和府项目成交表现突出，拉升整体成交量至2.40万平，同比上升1233.33%，环比上升27.66%。

价格分析：本月甘西区域整体成交均价受低单价产品热销影响继续滑落，均价至16322元/平，环比下降4.22%，同比上升6.70%。

热点事件：无

●供销价分析

成交量环比上升显著，成交价格有所下滑

2021 年2 月甘西区域可售量为 10.78 万平 ，同比上升 5.90% ， 环比 下降 2.80% ；成交量为 2.40 万平 ，同比上升 1233.33% ，环比 上升 27.66% ；价格为 16322 元/ 平 ，同比 上升 6.70%，环比 下降 4.22% 。

●产品分析

区域成交面积主要集中在 81-90 平，总价以 101-110 万主，三室户型成交占比*高

主力成交面积集中在 81-90 平产品，占比 41% ； 单价以 11000-12000 元/ 平为主，占比 60% ，成交总价集中在 101-110 万，占比 30% ；区域三室产品成交较好，占比 60% 。

●存量分析

有效存量不足，现阶段货量狭义去化周期约 21 个月

2021 年2 月甘西区域剩余量为 8.38 万平；区域剩余量及存量之和为 54.77 万平 ，按近 12 个月平均成交 2.60 万平计算，可供消化 21 个月 ；预计下月中海牧 雲 山、保利和府项目加推。

●甘北区域综述

供销分析： 2月，甘北区域成交量为7.31万平，环比上涨18.67%，同比上涨325.26%；可售量为16.26万平，环比微涨0.81%，同比上涨154.86%。区域数个项目处于尾盘阶段，以清库存为主，个别项目加推新品。

价格分析：本月成交均价为20020元/平，环比微降1.39%，同比上涨25.88%；目前区域住宅市场基本被品牌项目垄断，整体成交均价稳定在20000元/㎡以上。

热点事件：招商摘得体育新城新地块；中海公园上城、绿城诚园等项目加推。

●供销价分析

供 销 量上涨 ， 成交 均价 稳定

2 月， 春节过后开发商通过推出夜卖、释放3 月涨价信号等手段，促使区域成交量上涨至 7.31 万平 ，环比 上涨 18.67% ， 同比 上涨 325.26% ；本月成交均价 为 20020 元 / 平 ，环 比 微降 1.39% ，同比 上涨 25.88% ；可售量 为 16.26 万平 ，环 比 微 涨 0.81% ，同比 上涨 154.86% 。

●产品分析

91-120 平刚改、改善型三 室 产品成交为主力

成交面积集中 在91-120 平 ，占 比 64% ；总价段以 200-250 万 为主 ，占 比 30% ；单价段集中在 20000-25000 元/ 平 占 比 24% ， 19000-20000 元/ 平 占 比 23% ； 三室 产品成交占 比 74% 。

●存量分析

存量及潜在量充足 ，预计 下月入 市 7.32 万平

区域 有效存量 达 176.30 万平 ，按近 12 月平均 成交 9.28 万平 计算，可供去 化 19 个月 ； 预计进入 “ 三月小阳春 ” ，甘 北区域将 有 多个 项目加推新品， 新增量 约 7.32 万平 。

●旅顺区域综述

供销分析：受传统春节的影响，客户购房热情不高，月度可售量下降至32.53万平，环比下降4.01%，同比下降14.10%；区域成交1.76万平，环比上涨29.41%，同比上涨363.16%。

价格分析：本月成交均价为9600元/平，环比上涨2.94%，同比下降1.67%；受成交结构的影响，区域价格有所涨幅。

热点事件：无

●供销价分析

受传统春节影响，本月成交量较少

旅顺2 月，可售量下降至 32.53 万平 ，环比下降 4.01% ，同比下降 14.10% ；区域成交 1.76 万平 ，环比上涨 29.41% ， 同比上涨 363.16% ；区域月成交均价为 9600 元 / 平 ，环比上涨 2.94% ，同比下降 1.67% 。

●产品分析

成交 总价在 80-90 万占 比*大， 71-80 平产品成交 较好， 91-100 平及 101-120 平产品次之

2 月 ，旅顺主力成交面积段以 71-80 平刚需为主， 占比 33% ， 91-100 平及 101-120 平产品 成交次之； 单价以 10000-12000 元 / 平为主， 占比34% ；成交 总价在 80-90 万的 产品成交 占比 24% ，二室成交 占比 43%，三室成交 占比 46% 。

●存量分析

有效存量去化速度缓慢

目前旅顺市场剩余 量为 30.77 万平 ， 存量为 81.70 万平 ，潜在 供应量为 185.92 万平 ，有效存量 去化周期为 40 个 月 ，去化速度缓慢 ，预计3 月，预计金科集美东方、凤栖台等项目加推。

●开发区域综述

供销分析：区域可售量为46.51万平，环比下降4.91%，同比下降31.51%；成交量为6.65万平，环比上涨53.58%，同比上涨185.41%；一面受留连过年，各项目初四开始客户到访增加影响，一面受政策影响，成交量增加。

价格分析：成交均价10154元/平，环比下降4.15%，同比下降9.71%；各项目给出折扣促成交，拉低均价。

热点事件：龙湖金湾天钜、光伸玺樾等项目加推；融创购得君临天下剩余地块；富力车位开盘；融创全民找房节活动。

●供销价分析

成交上涨，价格 下降

区域 可售量 为 46.51 万平 ，环比 下降 4.91% ，同比 下降 31.51% ；成交量 为 6.65 万平 ，环 比 上涨 53.58% ， 同比 上涨 185.41% ；成交 均价 10154元 / 平 ，环 比 下降 4.15% ， 同比 下降 9.71%。

●产品分析

成交单价 10001-12000 元/ 平占 比 *大，三室 户型为成交主力

住宅主力成交面积集中在 81-90 平， 占 比 35% ；单价集中在 8001-12000 元 / 平，占比 83% ， 其中 10001-12000 元 / 平*高；总价 段 71-80 万和 91-100 万占 比*高 ， 分别为 20% 和 19% ；成交 产品三 室产品*高 ， 占比 52% ；低 总价产品 为成交主力。

●存量分析

开发区 区域有效库存去 化 周期 19 个月

本月剩余 量 39.86 万平 ，存量 为 195.07 万平 ，有效 库存 234.93 万平 ，去化 周期 19 个 月；预计金科集美郡、旭辉江山樾、龙湖金湾天钜、维特奥等项目加 推，入市量约为 2.23 万平 。

●金州区域综述

供销分析：量价齐升，区域市场回归正常，可售量下降至79.79万平，环比上涨1.79%，同比下降14.25%；区域成交2.43万平，环比上涨659.38%，同比上涨147.96% 。

价格分析：本月成交均价为9469元/平，环比上涨2.10%，同比下降2.51%；成交价格有小幅上涨。

热点事件：力标城市首府项目加推。

●供销价分析

量价齐升，区域市场回归正常

金州2 月回归正常 ，区域新增 1.72 万平 ，可售量上涨至 79.79 万平 ，环比上涨 1.79% ，同比下降 14.25% ；区域成交 2.43 万平 ， 环比 上涨659.38% ， 同比 上涨 147.96 % ；区域月成交均价为 9469 元/ 平 ，环比 上涨 2.10% ，同比下降 2.51%  。

●产品分析

81-90 平为成交主力，均价集中在 9000-10000 元/ 平

2 月 ，金州 主力 成交面积 段以 81-90 平 刚需为主， 占比 31% ， 91-100 平刚改产品 成交次之；单价 以 9000-10000 元/ 平为主， 占比 51% ； 成交 总价在 80-90 万的 产品成交 占比*高，为 50%，三室产品成为本月成交主力，占比 64% 。

●存量分析

金州区域处于缓慢去库存状态

金州区域有效存量为 164.64 万平 ，去化速度缓慢；按照近 12 个月的去化速度，未来有效存量去化周期约 55 个月 ；预计万科翡翠之光二期项目开盘，入市量约 2.00 万平。

五、大连公寓、别墅市场分析

●公寓综述

供销分析：2021年2月大连七区公寓产品可售量42.31万平，环比下降6.10%，同比下降48.98%；成交量2.42万平，环比下降12.32%，同比上涨81.95%。本月全市无新增，成交依然以东部为主，成交153套。

价格分析：本月因成交集中在东部，拔升成交均价，导致2月大连公寓市场总体成交均价17151元/平，环比下降3.44%，同比上涨8.20%。

热点事件：无

●供销价分析

随着春节临近，客户购房热情开始下降

2021 年2 月大连公寓产品可售量 42.31 万平 ，环比 下降 6.10% ，同比 下降 48.98 % ；成交量 2.42 万平 ，环比 下降 12.32% ，同比 上涨 81.95 % ； 成交均价 17151 元 / 平 ，环比 下降 3.44% ，同比 上涨 8.20% 。

●区域供销价分析

本月东部区域公寓量价，依旧为全市主力

2021 年2 月大连公寓产品无新增供应，成交 315 套 ，其中东部区域成交套数居首位成交 153 套 ，东部为本月公寓成交主力区域。

●存量分析

成交面积段、总价段情况两极化

 2 月大连公寓市场以 50 平以下 小户型及 121 平以上 大户型为主；公寓成交总价主要集中在 70 万以下 及 201 万以上 ；成交情况趋于两极化。

●别墅综述

供销分析：可售量47.43万平，环比下降1.78%，同比下降13.04%；成交量为0.98万平，环比下降7.55%，同比上涨122.73%；别墅市场传统淡季，成交惨淡。

价格分析：成交均价为22839元/平，环比下降12.39%，同比上涨78.25%；成交产品中叠拼产品*高，占66%；小面积、低总价产品为市场成交主力。

热点事件：富力东堤湾畔犇犇安家活动，加推27号楼。

●供销价分析

别墅市场 量 价齐降

可 售量 47.43 万平 ，环比 下降 1.78% ， 同比下降 13.04% ；成交量 为 0.98 万平 ，环比 下降 7.55% ，同比上涨 122.73% ；成交均价 为 22839 元 / 平 ，环 比下降 12.39% ，同比 上涨 78.25% 。

●区域供销价分析

本月无新增，成交萎靡

本月开发区新增 8 套； 共 成交 67 套 ， 环比 下降 12.99% ， 同比上涨 148.15% ； 本月旅顺集美东方和开发区富力东堤湾畔项目 成交情况 较好。

●存量分析

小面积低总价产品为成交主力 ，叠拼产品*受青睐

150 平以下产品为市场主力，占 64% ；成交总价集中在 300 万以下，其中 151-300 万占比 66% ；成交产品中叠拼产品*高，占 66% ， 小面积、低总价产品为市场成交主力。

数据来源：大连中原研究中心