财政部：个人购买超2年普通住房销售免征营业税

中新网3月30日电 据财政部网站消息，财政部今日发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

通知》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

《通知》明确，上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发﹝2005﹞26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发﹝2005﹞89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发﹝2005﹞172号)的有关规定执行。

此外，《通知》自2015年3月31日起执行，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税﹝2011﹞12号)同时废止。

业内观点

【牛刀：二套房贷首付4成救不了房产泡沫】过剩的住宅起码够1亿个家庭居住，想要消化根本不可能。中国房产泡沫之大举世惊叹，用什么方法都不会有用。这种方法，在有房产的家庭不会有用，一般都有三四套房，真正需要房产又敢贷款的家庭少之又少，根本不可能拉动大量过剩的住宅。

亚豪机构分析，对于刚需和改善型人群来说，支付能力是制约其购房的原因之一，信贷政策的调整也一直是政府对楼市调控的重要手段。降低首付比例，提高购房资金杠杆，有助于撬动更多住房消费。在目前国内商品房产能过剩的背景下，有助于缓解三、四线城市的高库存压力，对于一线城市来说，更成为拉动购房需求提升的利器。预计一线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温，三四线城市的楼市也将逐步回暖。

英大证券首席经济学家李大霄：利于房地产市场的健康稳定发展，利好股市及房地产股票，投资价值排序为内房股、B股、A股。这是重大利好消息。这是房地产政策的重大变化，利于自住及改善性需求，利于房地产市场的稳定，同时对经济稳定剂股票市场的稳定有重要作用。优秀的房地产股有戏了。财政部的新政降低了交易成本，促进二级市场的交易，也是稳定房地产市场的重要政策。

伟业我爱我家副总裁胡景晖：1,刺激改善型购房需求的提前释放，促进大户型，高价房的销售。但不会创造新的需求，因为首付比例降低后贷款会增加，按揭压力反而加大了，因此作用有限。2，促进改善型业主卖掉城里的中小户型，对于不愿去郊区买房的首次置业者是好事。3 *根本的是政府把鼓励政策从首次置业调整为改善型人群。4，新常态下会刺激二季度交易，但无法根本扭转房地产趋冷的大趋势，别指望量价齐升了！

尹香武：中国购房首付全球*高，房贷利率也处全球高位。相信首付、房贷利率都将再降，这只是开始，好消息会越来越多！

叶檀：房地产救市新政，1，超出预期。2，楼市稳定，某些地方已上涨。3，房地产证券价格补涨。

中原地产首席分析师张大伟：政策远远超过市场预期，特别是首付比例降低到40%，这将是历史*宽松的政策，将对市场带来两方面巨大影响：

1、直接的需求刺激，对于市场来说，起码可以直接增加10%的直接有效购买需求。整体市场成交量将在4月快速上涨。一二线城市将会出现上涨的可能性，其中部分城市的上涨幅度会比较高。预计整体一二线城市二季度市场成交量将起码环比上涨30%，也将是2014年来的成交高峰，其中一线城市的房价将开始上涨。

2、对二套松绑，意味着改善需求将全面被鼓励，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。

对未来预测：

1、信贷政策将继续松绑，预计年内还将有2次以上的降准降息，对购房者来说，增加杠杆后，有利于入市的积极性提高。

2、限购政策将有步骤调整，后续一线城市居住证制度的出台将降低购房资格办理难度，而且一旦经济弱势，不排除出台部分房源、或者部分客户的松绑限购政策，其中广州、深圳可能性更大。

3、后续营业税调整，个税调整，都有可能出台，特别是在政府工作报告中明确提及了支持自住及改善需求。

4、地方政府还将非常直接的出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。

5、保障房减少新减，改为盘活存量。

6、不动产登记及后续的房地产税立法将放缓，出台时间点将延后。

7、户籍政策松绑，带来新增需求，对部分二三线城市来说，未来的户籍政策继续松绑，增加可购房人群的基数。建立财政转移支付与市民化挂钩机制,合理分担农民工城市化成本。要用改革的办法解决城镇化难点问题。

8、提高新型城镇化宜居程度，消化市场库存。

9、房地产企业的税负可能降低，房地产企业营改增的推进将逐渐加速。

10、稳增长下的强刺激，房地产业将继续为经济平稳增长作出重要贡献。

2014年下半年以来楼市救市政策一览

大面积松绑限购

去年，楼市迅速冷下来，经历了前所未有的低迷。到了下半年，地方政府纷纷出手救市，实施了3年多的楼市“限购令”在多地以各种形式退出历史舞台，成为第一波救市潮。到目前为止，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚还没有解除限购。

房贷新政、降息降准

去年的“9·30”房贷新政出台，松绑房贷、降息、降准被视为第二波救市政策。几个月内央行两次降息、一次降准，目前五年期以上的商业贷款利率是5.9%，是11年来*低的贷款利率。业界分析，目前已进入降息通道，未来还有降息降准的可能。

多地实施公积金新政

继“9·30”央行新政发布之后，去年10月9日，住建部、财政部及央行三部委联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，主要包括降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度，以及推进公积金异地贷款等方面内容。在公积金新政发布后的一个多月时间里，已有超过32个省市陆续出台了公积金贷款调整细则，主要体现在降门槛、提额度、认贷不认房以及实现异地贷款这几方面。

国土部住建部楼市新政落地

2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。