央行：指导银行调整存量房贷利率！新峰&房谱解读

央行重磅

8月1日，央行重磅发声：

①、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

②、因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

③、支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序。

④、加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

⑤、延长“金融16条”有关政策适用期限，支持民营房企发行债券。加大保交楼金融支持力度。

中央“超高频”支持房地产市场

房谱解读

8月1日，央行再次强调“因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

房谱解读：

其中*关键语句是把之前的“支持和鼓励”变更为“指导”商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，两字之差，力度倍增。

这是监管机构鼓励银行和贷款人重谈房贷合同，把旧房贷更换成新房贷。

例如，常州有商业银行表示可以将存量的纯商贷转成“商业贷款加公积金贷款”的组合贷款形式来签订新的合同，其中商业贷款利率按照现行新的利率政策来执行。

这是对不愿“全部提前还清商贷”的购房者的*为有利的一种选择。

另外，商转公贷款政策的执行与沈阳住房公积金的资金运用率挂钩。当资金运用率呈现平稳或下降趋势时，沈阳公积金中心将适时放宽商转公贷款条件中原商贷已偿还年限—我们期待将门槛由“已还5年”降至“已还1年”。

7月31日，国家发改委出台《扩消费20条》，在支持刚性和改善性住房需求方面，提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”。

房谱解读：

推进城中村改造可以采用“货币补偿+房票安置”相结合的方式，*大程度地把拆迁户的置业需求留在本地，并给与适当优惠，大力去库存。

举例：

被征收人购房成交价格不超过房票票面金额的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过房票票面金额的，对超额部分按规定征收契税。

被征收人通过房票购置的商品住房是指由房地产开发企业自愿报名参与房票安置的可售新建商品住房。房源信息经各区房产部门审核后统一通过各区政府网站向社会公示，未经公示的楼盘不得参与房票安置。

房票有效期为12个月，自开具之日起算。

7月27日，住建部重磅发声：大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好“降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”。

房谱解读：住建部要求大幅降低置业门槛和月供成本，确保市场平稳健康发展，对刚需和改善置业者构成重大利好。

7月24日，中央会议定调：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

房谱解读：一切为了市场维稳，首次未提“房住不炒”，反复提及“防险、化险”达三次之多，同时要求政策工具箱力度加大、多元化、组合拳发力。

7月21日，国务院审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。

房谱解读：城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。

7月14日，央行重磅表态：按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者新发放贷款置换原来的存量贷款。

房谱解读：银行本身是没有动力调整存量房贷的，但由于今年以来提前还贷和转贷的群体大幅增加，对于银行来说，利润变薄总归比没有利润要好。

7月10日，央行、国家金融监督管理总局发文：将“金融16条中”的房企支持政策统一延期至2024年12月31日。

房谱解读：综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。

一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。