大连房地产市场运行情况监测周报（10.11-10.17）

 <全国经济政策动态>

1、央行召开三季度金融统计数据发布会 表示部分金融机构对“三线四档”存在误解

10月15日，央行金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会上表示，近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象，2019年包商银行出险、去年永煤和华晨债务违约后，在同业市场和信用债券市场也发生过类似现象。

对于个人房贷，邹澜表示，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。 房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

2、合肥：加快发展租赁住房，不设收入门槛，租金年涨幅不超过5%

10月13日，安徽省合肥市住房保障和房产管理局发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(征求意见稿)。
《实施意见》明确，保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体供应， 原则上不设收入线门槛。 保障性租赁住房原则上以建筑面积70 平方米左右的小户型为主，小户型比例不低于80%。已经开工或建成的保障性租赁住房，可适当放宽面积标准。新开工建设的保障性租赁住房，应当合理配套商业服务设施。项目市场租金和保障性租赁住房租金标准根据市场供需情况同比例调整， 年涨幅不超过5%。在满足需求的情况下，可面向社会出租。保障性租赁住房原则上单次租赁合同期限不超过5年，一次性收取租金*长不超过1年、押金不超过1个月。

承租人不得破坏保障性租赁住房设施设备，不得擅自装修或者转租、转借，不得转变租住用途。

3、杭州：收紧人才落户政策 本科学历需先缴纳社保后才可落户

10月9日，杭州市公安局发布公告，自2021年10月15日（含）起，落户政策调整为具有全日制普通高校本科以上学历者（本科45周岁以下，不含45周岁；硕士50周岁以下，不含50周岁），在杭州市区落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保的可以落户杭州市区；全日制普通高校博士研究生（55周岁以下，不含55周岁）学历者，可享受“先落户、后就业”政策。对比此前规定，此次政策有两个变化， 第一，取消了大专生人才引进落户的政策。第二，硕士研究生此前可以“先落户，后就业”，但现在需先有工作并缴纳社保。

4、海南：新规商办类项目严禁“类住宅”

日前，海南省自然资源和规划厅、省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局联合出台《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》（以下简称《意见》），旨在加强我省商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公类建设项目管理，遏制将相关项目变相改造为具备长期居住功能的“类住宅”建筑的行为，切实发挥公共设施基本功能，维护健康有序的房地产市场秩序。《意见》自印发之日起实施。

《意见》适用对象为 商务金融用地、其他商业服务业用地及其混合用地上建设的商业、办公类项目，可产权分割销售*小单元建筑面积不得小于300 平方米，不得按照住宅类房地产进行登记。对零售商业用地、批发市场用地上建设的项目参照《意见》建筑设计要求执行，不受分割销售面积限制，鼓励小型商业服务设施配套建设。 严禁旅馆用地（090104 ）分割销售和不动产登记，坚决禁止借康养、总部经济等之名圈地变相开发商品住宅。

商办类项目应严格按照土地出让合同约定的规划用途及建筑功能进行建筑单体设计，从设计源头上杜绝后期改造为“类住宅”的可能。 建筑平面布局形体应规整，不得采用住宅套型设计形式，盥洗室、卫生间、茶水间或饮水供应点及各类型管井、烟道等应集中设置。 阳台（含露台）、空中花园等应与公共走廊、电梯厅等公共空间相连，不得在套内设置。不得设置厨房等居住空间，不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟等管位（道）、孔洞等。

5、浙江省发布 《 公共租赁住房基本公共服务导则 》

10月9日，浙江省住房和城乡建设厅发布《公共租赁住房基本公共服务导则(试行)》，推进全省公租房保障基本公共服务的规范化、标准化。

《导则》主要内容共9章，分总则、术语、基本规定、房源筹集、准入管理、配给管理、配后管理、退出管理和档案管理，对公租房保障工作的有关概念、内容和要求进行了全过程、全方位的阐述。《导则》聚焦服务要素和服务行为规范，充分发挥省级层面的指导作用，为各市、县（市、区）人民政府进一步做好住房保障工作提供决策参考。

《 导则 》 进一步明确了公租房保障范围：明确申请人范围应包括城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、新就业无房职工和稳定就业的外来务工人员。明确城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭包括城镇*低生活保障家庭、*低生活保障边缘家庭、分散供养的特困家庭等住房救助家庭，低收入家庭及城镇中等偏下收入的住房困难家庭。新就业无房职工应为与当地用人单位签订劳动合同并在当地连续缴纳6月以上的社会保险或公积金的无房职工。稳定就业的外来务工人员应为建立稳定劳动关系达到一定年限且签订劳动合同、按时缴纳社会保险金并在当地居住一定年限的外地户籍且当地无房务工人员。

《导则》进一步明确了公租房保障审核要求：按照不同类型，对收入、住房、财产等审核提出基本要求。明确申请人应如实申报家庭住房、收入和财产状况，书面同意审核部门调查核实其申报的家庭经济状况信息。明确对申请人的住房审核范围应包括申请家庭成员名下的住房、享受政府提供的住房或租赁补贴情况。对申请人的财产审核范围应包括银行存款、企业投资、债权、有价证券、车辆等。

《导则》进一步明确了公租房保障方式和保障标准：明确公租房保障应实物配租与租赁补贴并举，公租房保障标准应包括实物配租标准与租赁补贴标准。 《 导则 》 明确各市、县（市、区）人民政府应结合租赁补贴申请家庭的成员数量和本地人均住房保障面积等情况，确定租赁补贴面积标准，人均租赁补贴面积不应低于15m² ，户均租赁补贴面积不应低于36m² 。要求按申请人分档确定租赁补贴或租金标准，每平方米租赁补贴标准不宜低于当地住房市场平均租金的40%。

《导则》定于2021年11月1日起以试行方式实施，实施过程中将及时吸收各地实践中的意见建议，并适时修订完善。

6、宁波：共有产权房取得不动产证满10 年可以上市转让

10月13日，宁波市住房和城乡建设局起草《宁波市共有产权住房管理办法（试行）》（征求意见稿），涉及共有产权房的筹建方式、资金筹集、支持政策，以及价格、权属问题及转让。

《 办法 》 明确共有产权住房概念定义。共有产权住房是指政府投资或提供政策优惠，按照有关标准筹集建设，限定套型面积，限制使用范围和处分权利，实行政府与承购人按份共有产权，面向符合规定条件的宁波市无房家庭供应的保障性住房。此外，《办法》还明确了购买共有产权住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益。

《 办法 》 提出4 种建设筹集房源渠道： 一是以划拨方式供应土地集中建设；二是以出让方式供应土地集中建设；三是商品住房项目配建；四是既有房源转用。考虑了政府的供应能力和供应对象的经济承受能力。以上前三种筹集建设的共有产权住房单套建筑面积以中小套型为主，既有房源转用的，单套建筑面积不受限制。

《 办法 》 对价格和权属进行了确定。

• 为抑制投资投机性购房，共有产权住房将按照市场价格进行销售，其中交付未满1年的市场销售价格，参考相近时期、相邻地段商品住房项目销售备案平均价格；交付满1年的市场销售价格，可参照相近时期、相邻地段存量住房小区平均交易价格。

• 共有产权住房产权份额由承购人与政府按比例共同持有。承购人产权份额是承购人购买个人持有产权份额所付房款占共有产权住房总房款的比例，原则上不低于60%、不高于80%。其余部分为政府产权份额，由政府指定机构代持。

• 对于供应对象的准入门槛，按照宁波市委市政府关于创建共同富裕示范区的精神要求，《办法》将供应对象做到了户籍和非户籍家庭全覆盖，均要求家庭无自有房屋且人均年可支配收入低于上年度当地城镇居民人均可支配收入。此外户籍家庭申请人还应取得供应地城镇常住户口连续满10年或在供应地连续缴纳社会保险满12个月；非户籍家庭申请人应是在供应地登记注册单位稳定就业且正常缴纳社会保险的外来人员，在宁波市连续缴纳社会保险满36个月，其中在供应地连续缴纳社会保险满12个月。

《 办法 》 对共有产权住房上市及共有产权份额处置进行规定。

• 关于上市转让，取得不动产权证书满10 年的共有产权住房可以上市转让。承购人、代持机构按照各自产权份额获得转让总房款的相应部分，住房性质转为普通商品住房。

• 关于购买政府产权份额，对于取得不动产权证书满4年、未满5年的共有产权住房，无其他住房的承购人可以按照原购房价格购买政府产权份额。对于取得不动产权证书满10年（含）的共有产权住房，承购人则按照届时市场销售价格购买政府产权份额，并根据届时承购人家庭经济困难状况、有无其他住房等情况给予合理优惠。

• 关于回购承购人产权份额，综合考虑承购人及其配偶户口迁移他处、重大疾病救治需要筹集资金、购房抵押贷款合同违约被司法处置等突发情况，允许承购人申请代持机构按照原购房价格和届时市场销售价格中的低位价格回购。

《 办法 》 还对承购人购买其他住房，以及承购人产权份额继承、离婚析产、夫妻加名等特殊情形处理进行明确。

 <大连经济政策规划动态>

1、大连出台住房租赁企业监管新政

10月12日，大连市住房和城乡建设局、大连市发展和改革委等8部门近日联合出台住房租赁企业注册登记、开业信息报送、登记备案、租赁资金监管、信息公示等10方面监管措施，自11月1日起施行，以进一步维护住房租赁交易秩序。

监管措施适用于 在大连市行政区域内开展住房租赁经营业务，将自有房屋或者以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住，并与承租人签订住房租赁合同，向承租人收取租金的企业。在严格注册登记方面，要求从事住房租赁活动的企业和转租住房10套（间）以上的单位或个人依法办理市场主体登记，注册名称应当包含“住房租赁”相关字样，明确住房租赁企业界限。在严格信息报送方面，要求住房租赁企业在开业前通过大连市房屋租赁公共服务平台向住建部门推送开业信息，并由租赁平台向社会公示，未报送的企业不得在网络信息平台上发布房源信息。实施严格登记备案，住房租赁企业要与租赁平台联网对接，将经营的房源信息纳入平台管理，并实时报送租赁合同信息。

开展住房租赁资金监管。住房租赁企业（租赁房源全部为自有的住房租赁企业除外） 要将单次向承租人收取超过三个月的租金或超过一个月的押金纳入银行租赁资金监管专用账户，并通过监管账户向承租人退还预付的租金、押金。住房租赁企业要实行明码标价，收费前出具收费清单，并由当事人签字确认。 住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月，除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。

明确住房租赁企业 不得通过“高进低出”“长收短付”等高风险方式进行经营，不得变相开展金融业务，对发布的房源信息真实性、有效性负责，对租赁纠纷承担首要调处职责。对于违反新规的住房租赁企业，住建部门将采取约谈告诫、暂停房源发布、发布风险提示等措施进行处理，同时抄送发展改革、市场监管、公安、城市管理、网信、金融监管等部门实施联合监管。

2、高新区：毕马威全球研发及交付中心落户大连

10月11日，毕马威中国在上海办公室与大连高新区管委会签署战略合作框架协议，双方建立长期战略合作关系，助力大连高新区内产业的可持续协调发展。未来，毕马威全球研发及交付中心将作为独立法人公司落户大连高新区，开展包括研发、交付等信息技术和数字化的相关业务。

毕马威全球研发及交付中心落户大连高新区，将有力助推 高新区及大连数字经济产业转型升级进程，为高新区打造具有全球影响力和产业示范价值的科创中心城区增添新力量。

<大连土地挂牌信息>

本周，一宗金普新区开发区大窑湾板块居住用地与四宗商服用地、三宗开发区大学城板块居住用地处于挂牌期，整体建筑面积不大于 41.91万平。

<全市商品住宅市场情况>

供应回暖，销售回归节前水平。

➢ 供应情况：本周大连商品住宅新增供应面积6.14万平，共785套。本周供应回升，但仍不足十万平，均在金普新区，分别为山河学府春天（高层与洋房）、保利金地湖光山语（洋房）、东北中交城（平层公寓），体量均较小。

➢ 销售情况：本周七区商品住宅销售面积8.29万平，环比增长113.0%，同比下降11.6%。本周销售量大幅上涨，仍处于低位运行。成交均以降价项目的房源为主，大幅降价的项目使得投资客户出现抄底心理，刚需客户观望情绪加重。

➢ 典型项目动态：本周1个项目首开、2个项目加推。 绿城沁园首开，凭借项目地段、户型优势，首开去化率接近8成； 悦泰拾光里二期加推，成交表现一般。营销活动方面， 万科中城翠湾开启免费会员办理， 金科金弘基九禧开启车位认筹， 状元府营销中心开放同时认筹启动。七区共40个项目参加秋季房展会。

<全市商品住宅市场情况>

金、甘两区销量大增。

➢ 金普新区大幅上涨 ， 回归首位，销售面积为2.75万平，环比增长273%。开发区大学城板块融创宸阅和鸣、金州北部板块九禧销售量基本持平，均销售36套、销售面积0.32万平，以小高层为主。

➢ 甘井子区重回前三甲 ， 位居第二，销售面积2.09万平，环比增长114%。体育新城板块支撑销量，招商公园1872IV期为本周销冠，销售34套、销售面积0.31万平；其次为万达体育新城，销售24套，销售面积为0.26万平。两项目均为特价房签约。

➢ 中山区上涨明显，销售面积1.54万平，环比增长87%，东港板块为绝对主力，大连绿地中心、中海海港城、碧桂园东港国际为前三名。

➢ 全市套均销售面积为 90 平，环比下降6%。高新区套均面积降幅*大，主要由于大华锦绣华城小面积公寓产品集中签约拉低套均面积。

<商品住宅存量走势>

七区商品住宅存量 966 万平，去化周期 79周。

➢ 各区中，存量*大的区域为金普新区，存量282万平，去化周期14个月，市场环境相对健康。

➢ 中山区存量222万平，去化周期30个月，存量主要积压在公寓产品。

➢ 甘井子区存量213万平，去化周期仅12个月，市场环境相对*佳。

<本周营销活动汇总>

<项目规划公示>

大华锦绣华城C1—C4地块规划

融创海逸长洲七期地块规划

数据来源：新峰&房谱