房企后“千亿时代”，比规模更重要的是什么？

2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点。

在15万亿这样的一个行业里，特别是在2018年出现了调控政策的情况下，市场分化加剧，

2019年1至2月，万科销售金额920.7亿元，同比下调11%。

2019年1至2月，中国恒大累计销售647亿元，同比下调40%。

企业如何实现弯道超车？

房地产市场在分化，但原则依然没有变，也就是有人口需求，有产业支撑的城市占据了更多的资源。中国未来房地产市场有价值的其实只有20个一二线核心城市及这些城市圈。对于房企来说，过去的20年很多企业比的是规模，但在15万亿市场渐渐接近天花板的地产白银时代，规模的意义越来越小。

规模未来的边界效应越来越弱，房地产企业未来如何能够回归服务客户，如何回归市场价值原点，如何做到地产+，成为房地产企业探索的重点。

近乎让所有的成长型房企都陷入了反思：这个行业在享受黄金年代、白银时代的同时，未来该如何发展？*近越来越多的标杆房企开始居安思危，主动变革。

房地产市场在分化，一定的规模的必须的前提，对于过去三年来说，1000亿是个重要门槛。

“1000亿”通常被视为大型房企与中小型房企的分界线。跨过这一门槛，不仅意味着规模做大，也是企业品牌效应、管理能力、融资能力的体现。在强者恒强的竞争背景下，若不能突破1000亿门槛，企业可能面临“不进则退”的窘境。

但在量变到质变的过程中，这一关口并不好过。以*近受到市场关注的富力为例，在2018年顺利的跨过了1000亿目标，2019年1-2月富力集团总权益合约销售金额约129.4亿元，销售面积达约110.54万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升5% 和19%。在市场淡季维持了继续的增长。

既是千亿新军,又是全球*大豪华酒店的业主,迈过千亿大关后,富力全球的版图已超过120个城市和地区，累计开发项目超过300个，展现出强劲的增长态势和势能。

富力能这么快速发展的逻辑是什么?

伟哥简单总结了富力这一类第一梯队新军企业的跃升法则！

1：源自地产，却又高于地产的城市运营商的战略，拥有优质土地储备。

2：立足住宅基础，服务核心城市、服务未来改善人群的布局。

3：有销售型地产外的稳定现金流。

今天房地产问题，早已不是房产问题，而是土地问题，是土地为基础的城市发展，城市运营改善的问题。

1：土地逻辑：千亿房企的想象力

一二线城市逐渐将告别集中开发、迈进存量房为主的新阶段，地产行业步入白银时代，但对于房地产企业来说，拥有一定的优质土地储备依然是必须的，特别是契合国家规划大势的。只有提前布局，才能享受发展红利。

2月18日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式对外发布,《规划》明确提出,粤港澳大湾区(简称“大湾区”)将建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地,打造世界级城市群。

事实上,房企在大湾区的布局早已开始。2016年,大湾区概念提出后,品牌房企便已经积极筹谋进入大湾区,抓紧一切机会增加土储。而以大湾区为大本营的房企们则占尽天时地利,抢占先机,以广州为大本营的富力,就是其中一员。

富力集团2018年的中期报告披露,截至2018年年中,集团土地储备权益可售面积超过5700万平方米,权益可售货值超过7060亿元。至今,富力全球的版图已超过120个城市和地区,累计开发项目超过300个。而大湾区,则一直是富力深耕且拥有先发优势的重要区域。

据了解,截至2018年年底,富力在大湾区的土储总建筑面积超过490万平方米,位列上市房企前列,然而,富力在大湾区的想象空间远不止这些。

富力集团一直积极发挥旧改开发优势,不断拓展旧改项目,截至2018年底富力集团在全国各地有超过40个已签约合作的旧改项目,其中大湾区内已签约合作的旧改项目超过20个,涉及总建筑面积估计超过2,000万平方米。

优质的土地储备可以说是房企发展的压舱石。

2：地产白银时代的现金牛——酒店

参与万达、融创的世纪交易,把低调的富力拉到了聚光灯之下,也让富力一次性晋升为全球*大的豪华酒店业主。数据统计,截至目前,富力集团旗下拥有90家运营中酒店,总建筑面积超过390万平方米,总客房数超过26,800间,是全球*大豪华酒店业主。

90家酒店中,19家酒店由富力自建,71家来自收购交易。

按酒店管理公司分类，39家酒店由各品牌酒店管理集团管理（如万豪国际酒店集团，希尔顿酒店集团，洲际酒店集团，凯悦酒店集团，雅高酒店集团，万达酒店集团等），51家由万达酒店管理集团经营管理。

按酒店品牌等级分类，奢华品牌酒店10家，超高端品牌酒店32家，高端品牌酒店43家，超中端品牌酒店5家。

对于过去几年市场*关注的一笔世纪大收购，在富力看来,收购万达的酒店资产,与富力的战略有很高的匹配度。富力集团董事长助理兼互联网事业部总经理陈志濠坦言,收购是一次难得的机会,酒店业是一个需要规模效应的行业,同时,这些酒店不仅能为富力带来稳定的现金流和投资*,同时也是具备无限可能的资产,蕴含着重建的价值和机会。

陈志濠表示,富力未来会在酒店领域进行更进一步的探索,目前酒店资产*已超过5%。集团目标在未来四年内,将整体商业及酒店的运营业绩翻一番。另外,富力也会不断提升自己的资管、酒店管理团队,先进行公司内部的优化,同时寻找市场机会,观察市场,进一步扩展酒店业务版图。

3：多元化布局

近几年，富力在“多条腿”走路，多元化的布局策略，在抵御楼市波动的同时，也打磨出了富力特有的IP和新赛道。

据公开信息显示，富力已开拓出多元化的产业形态，包括酒店、写字楼、商场、物流园等。其中酒店资产为富力带来超5%的*，超甲级写字楼的推出及出租，也持续为富力带来稳定的租金收入。

如北京viva富力广场，广州富力海珠城等大型商业综合体，以及广州富力空港物流园

这些优质投资物业总建筑面积超过180万平方米。

细究富力多元业务的拓展，依托的是多年来在商业地产布局及运营中积累的经验，由此，便会对城市做出精准判断，进行持续、长周期的投资、建设、运营，收益与风险可控。

在地产领域之外，富力也履行社会责任 树立优秀企业公民形象，旗下的富力足球俱乐部一直是中超的强队。富力集团自成立以来不断关注民生，积极践行企业社会责任。各类慈善捐赠遍及文教、卫生、治安、敬老、扶贫等多个领域，累计超过人民币4.92亿元。

作为过去25年房地产黄金周期内的强者，富力已经成为了房企的标杆代表。那么在未来的白银周期，这家做好了准备的房企会有什么更加惊艳的涅槃表现？让我们拭目以待。