2018上半年拿地力度分化 中型房企欲后来居上

今年上半年，在拿地一项，碧桂园花了884亿元，万科花了723亿元，保利地产花了615亿元。上述三家企业，单拎任何一家的买地金额来看，都相当于一家中型房企一年的销售金额。

伴随房地产市场调控的深入，规模化依然是房企撇不开的情结，房企在业绩竞赛中加速奔跑，房企土地储备规模与结构对业绩依然重要。

据中指数 研究院数据，在碧桂园、万科、保利之后，是龙湖、中海、华润置地、旭辉、绿地、中梁和中南置地。TOP10房企1~6拿地总额4784亿元，占TOP50企业的44.7%。

值得注意的是，中梁和中南置地都属于行业内的中型房企，但它们在此轮拿地中，甚至超过恒大、融创、金地等大型房企。

行业局面有了分化。一些企业将此段时间视为弯道超车的关键时期，趁低吸纳，抓紧拿地。

易居研究院的数据显示，今年上半年，其监测的40个典型城市土地成交面积同比增长18%，但成交均价同比下跌13.2%，并且溢价率处于低位。

中信期货分析师尹丹指出，“今年以来的土地交易仍然维持着旺盛的势头，一方面在于地方政府土地供应规模加大，另一方面在于企业对土地的需求仍然旺盛。”

但与往年相比，房企拿地更趋理性，高价地的现象大为减少，并流标流拍现象也有所增多。

值得一提的是，目前土地市场招拍挂中，限地价、限房价、竞自持、竞配建政策出让在越来越多城市，考验房企盈利能力。譬如，中铁置业69亿元竞得的北京顺义后沙峪地块采用“限房价、竞地价、竞自持”的出让方式；碧桂园40亿元竞得的佛山地块出让条件为“限地价，竞自持70年租赁住房计容建筑面积”；保利29亿元竞得的厦门地块采用“限地价、竞配建”的出让方式。

资金依然是房企拿地的瓶颈，在目前的融资环境下影响更显著。

房地产市场的监管仍在加强，房企融资正受到越来越大的压力，银监会严禁资金违规流入房地产，“资管新规”落地，信托资金也无法违规进入楼市，国内银行对房地产企业的信贷正在收紧，此外房地产企业外债资金投     资境内外房地产项目、补充运营资金也受到限制。

一个明显的现象是，恒大等公司正在减少拿地，以消化前期土地储备为主。在资金压力下，更多房企强调回款，加强对现金流的管理。绿城在6月发放了《关于全面加强内源性现金流管理的通知》，要求项目加快去化以回笼资金。

尹丹的判断是下半年，土地市场或会降温。原因是在需求端方面，限制企业购房正成为楼市调控新方向，居民杠杆率空间受限开始压制居民购买力。“在信贷融资和需求受限共同作用下，房地产企业在土地市场的敏感度和谨慎度还将提高。”