趋势：住宅、土地成交均趋缓，未来销售增速仍将承压

　　政策调控逻辑非线性，城市注重引进稀缺型高端人才

　　6月，房地产行业政策以一城一策为导向，各城市采取措施吸引人才流入，同时发布相关政策以保障居民权益，维护房地产市场平稳运行。

　　在一城一策方面，各级政府对城市的调控逻辑从线性向非线性转变，主要表现为双向调节，政策与市场的关联性减弱，调控更有针对性。6月，70个大中城市房价上涨比较明显的西安（楼盘）限购政策有所加紧，表现为非西安户籍的社保或个税满5年方可在本市购买一套商品住房或者二手房，另外临潼区纳入限购范围。与此同时，南京（楼盘）高淳区调控政策有所放松。

　　在人才引进方面，各城市更重视能为城市带来产业、技术、*等优势的稀缺性高层次人才。6月，重庆（楼盘）和广州（楼盘）相继出台《英才计划》，旨在为城市引进高素质人才，以打造具有高度竞争力、辐射力和引领力的国际创新人才战略高地。

　　在维护居民权益方面，主要包括市场监管、城市更新和乡村振兴。以乡村振兴为例，国家发布《关于加强和改进乡村治理的指导意见》，是为贯彻落实党的十九大精神，是乡村振兴的重要内容。

　　住宅市场

　　冲规模下环比成交上涨，下半年销售增速下行但不会失速

　　现在伴随着一季度住宅市场、土地市场的“小阳春”，调控政策随之收紧。5月银保监会发布23号文，强调严防资金违规流入房地产，6月13号郭树清主席在陆家嘴(600663)论坛谈到了要防止房地产过度金融化的问题，政策频出之下，业内对房地产融资收紧再度有了比较强的预期。

　　在供应同环比仍然保持11%和18%正增长的情况下， 200城土地成交建筑面积同、环比分别下跌21%和28%，整体成交趋弱，且各能级城市之间分化明显。货币因素仍是土地市场的主要推手，企业融资难易度的变化会直接表现在土地市场，因此在政策收紧的融资约束之下，6月土地市场成交建面有所下行。同时在此种预期之下，企业对于三四线的投资更趋谨慎，融资收紧对于三四线的挤出效应也更加明显。

　　土地市场

　　供求失衡，市场降温显现

　　伴随着一季度住宅市场、土地市场的“小阳春”，调控政策随之收紧。5月银保监会发布23号文，强调严防资金违规流入房地产，6月13号郭树清主席在陆家嘴论坛谈到了要防止房地产过度金融化的问题，政策频出之下，业内对房地产融资收紧再度有了比较强的预期。

　　在供应同环比仍然保持11%和18%正增长的情况下， 200城土地成交建筑面积同、环比分别下跌21%和28%，整体成交趋弱，且各能级城市之间分化明显。货币因素仍是土地市场的主要推手，企业融资难易度的变化会直接表现在土地市场，因此在政策收紧的融资约束之下，6月土地市场成交建面有所下行。同时在此种预期之下，企业对于三四线的投资更趋谨慎，融资收紧对于三四线的挤出效应也更加明显。

　　企业表现

　　投资、销售放缓，融资规模骤降，预计全年企业销售增速有所收敛

　　2019年6月，房企投资热情有所消退，拿地积极性也有所下降，土地成交溢价率趋于平稳，从区域来看，房企越发青睐一二线城市。销售方面，2019年上半年，房企整体销售业绩增速放缓，6月单月房企销售环比有所回暖，预计本次市场回暖可持续性不强，全年企业销售增速或将有所收敛。融资方面，2019年1-6月，债券融资规模总体呈下降趋势， 6月单月融资规模骤降，环比下降23.3%。在市场维“稳”，叠加监管趋“严”的背景下，下半年融资环境难言宽松。

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