观点：落毛的凤凰不如鸡？大连东港楼盘还敢买吗？

维多利亚港湾、国际邮轮母港、东方威尼斯、中国*大的滨海城市综合体、国际金融中心....曾几何时的大连东港商务区，以其恢弘的未来规划和核心的城市区位让所有的人们对其充满了向往。而当年的大连东港商务区，也确实有骄傲的资本：建设初期地皮就被各大开发商哄抢、第一座新盘30000元/平起的万达公馆爆卖，似乎为这个城市宠儿的未来定下了基调：东北亚皇冠上的明珠！

观点：落毛的凤凰不如鸡？大连东港楼盘还敢买吗？

然而造化弄人，所谓希望越大失望也就越大，后来随着夏季达沃斯会议由于国际会议中心未能按期完工而暂落天津、各个楼盘售楼处由开始的熙熙攘攘变成了门可罗雀，东港开始变得每况愈下。而后直至今天，当下的东港不必小编赘述，其真可谓是落了毛的凤凰掉到地上，不但下来了，还摔得不轻。

大连东港商务区的异样，不禁让很多人有了一连串的疑问：一个本该风光的明珠何以至此？究竟是什么原因导致了大连东港商务区的困境？已经门可罗雀的大连东港区新楼盘还能买吗？大连东港商务区会就此由“凤凰”变成“鸡”吗？带着众人的这些疑问，小编就给诸位分析分析，大连东港商务区，到底怎么了。

[[Page=对于东港的疑问]]

经济下行 计划赶不上变化

大连东港商务区以及整个钻石港湾的未来发展期望，理论上是没有错误的。大连经过了改革开放的数年发展，已经成为了东北亚重要的物资集散港口之一，曾经相当长的一段时间内港口吞吐量稳定在世界前十之内。而略显陈旧的大连中山区，作为一个城市的核心地带，由于太多的因素导致规划困难，已经开始跟不上新时代的步伐、也不能满足人民日新月异的追求。开发新地以增加可开发土地面积、进而让整个区域再次改造升级是势在必行的。然而没有错误只是理论上的，发展东港商务区这件事情上有两点隐忧是值得警惕的。

2012年至2015年中国GDP走势图

第一，大连虽然是重要的港口城市和副省级城市，但经济容量和整体经济水平对比一线城市差距巨大。大连在90年代发展过快，高速的扩容导致面子上去了里子没上去。这么多年虽然也继续发展了，但是“债”没还完，虽然盖楼是开发商自己掏钱，但其它方面开发商可不会去管，如果中后期配套跟不上，还是新地的大连东港商务区会缺乏吸引力。

第二，大连的人口和人均收入水平都不高，选择余地是有局限性的。虽然这些年高新区和甘井子的楼盘都卖的不错，但实际上来说，尤其是落地到房地产行业来说，对整个行业的发展不利。大连的人口尤其是市内人口有限（看起来人多只是因为传统城区面积偏小），加上百姓收入不高承受力弱，多区域大量卖房的结果就是人口流动偏向城乡结合部（纯刚需市场），进一步的稀释老城区人口，进而导致老城区经济容量等指标再次下降。

以上两点本身就是很大的隐忧，偏偏又遇到了全球经济危机，进出口贸易遭受重创，贸易企业和加工型企业纷纷倒闭/撤离，大连*大的支柱产业链条面临困境，大连东港商务区的发展自然被殃及鱼池。

[[Page=大连的经济状况]]

配套缺失 区内商业没跟上

刚才叙述的因的爆发，直接产出了配套缺失的果。大连东港商务区想必大家都去过，现有配套不是没有，但有点不接地气。达沃斯会议中心、万达希尔顿酒店等配套和百姓日常生活没什么关系；15库创意消费区和大连东方水城没有让百姓持续消费的动力；好不容易凯丹广场开业，里面商铺一大半是空的。也就一个音乐喷泉广场在当下还算能接上地气。另外还有一个问题，这些配套都在东港整个地块的外圈，整个东港地块的主要布局是一个住宅区挨着一个住宅区，一直从入口挨到东端海边。商务区？怎么看起来更像锦绣、泡崖子高密度住区呢？

大连东港商务区配套图

反观其它新地，华南已经有了城市新生核心的模样；高新园区不但万达广场开了，原来都是荒郊野岭的七贤岭也发展的不错；甘井子北部地区也有体育中心和医疗中心。*重要的，以上区域由于价格较低吸引了大量人口，人口才是发展的必备要素，没有之一。大连东港商务区和其它新地一对比，没人、没商，直接被秒啊，小编不禁想起了范伟在小品里的一句台词：“你的承诺呢？”。这也又倒过来印证了西拓北进和老城区升级之间的冲突，到底要弄好哪个？

[[Page=东港的配套状况]]

交通尴尬 出行茶壶煮饺子

大连东港商务区总的说起来，其实是个“死胡同”。两面环海，另两面能出入的两个主干路（人民路和鲁迅路）都会汇集到一个卡口：中山广场。这也就算了，问题是在抵达中山广场之前，通向人民路还有卡口港湾广场，鲁迅路上还有二七广场和三八广场两个卡口，真是堵得妥妥的，东港里面道路是很宽，但里面就算再宽阔也仅仅是里面，只要出东港，直接茶壶煮饺子。

大连东港商务区位置区位图

反观华南等地，地铁一开，地上地下分流，交通不是一般个改善。可能有人会问，地铁不是也通东港吗？话没错，但有个问题，东港多为高端改善型楼盘，家家都有车，还是好车/豪车，未来的业主们出行也都早已经习惯了开车，对于挤地铁的兴趣真没普通人群大。另外，地铁的主要目的不是改善东港，而是改善其它区域的拥堵问题和解决把人群向市内引流的问题。

[[Page=东港的交通状况]]

东港难买 高价格加大户型

东港楼盘，个个都是改善型楼盘，目前*小面积的住宅产品也就是东港第、中国铁建国滨苑、保利天禧、大连四季上东和海韵华府的部分80-90平房源，而且还没多少房源，其余的例如中信海港城的小面积户型都是公寓产品。东港楼盘大部分户型都集中在了100多平到300平之间，基本都是给富人/富豪准备的。而价格上也一样，基本上是其它新地楼盘的两倍或两倍以上，人数比例*多的普通人群难望项背。买一套房几百万，玩不起啊。

能够买得起的人群，数量上来说远低于房源总量，大连实际上来说并不是一二线城市富人没那么多。加上这几年经济很不景气，留在大连的富人手头上的钱也没以前那么充裕了或早就买房了，还有一部分富人已经离开了他们认为缺乏前景的大连，他们嘞紧了裤腰带，这些大户型的高价房谁来买？

[[Page=东港楼盘的状况]]

同质化重 伪高端比比皆是

往大连东港商务区里面走，就能看到一排一排的高楼加一片一片的工地，外观上来说，除了朗豪东港、中信海港城、龙湖水晶郦湾的洋房，其它楼盘外观上长得都差不多，除了大高层还是大高层。看看那些楼体之间的密集程度，小编这种非高端人士都频频摇头，这么个盖楼法，哪里来的特色？哪里来的园区绿化率和舒适度？

大连东港区楼盘实景图

真正的高端楼盘，*少要具备三个要素：独特的资源；作品级外观；高质的服务。独特的资源在规划里有，但现在还是空头支票；作品级的外观基本没有，已经泛滥东港的直板形的大高层怎么也算不上作品级建筑；高质量的服务后期才能看到，现在还算个未知数。光面积大、价格高就是高端楼盘了？这是谁说的？

[[Page=东港楼盘的类型]]

短期难改 病去缓慢如抽丝

一通解析下来，大连东港商务区的困境着实不少，配套不健全、交通不便利、价格太昂贵、同质化严重，直接导致了现今大连东港商务区的困局。目前短期内来说，没有什么解决办法，从事情的正向来推论，现有配套已经投入使用，改变不了；交通问题是整个中山区或者说整个城市的问题，赖在东港商务区的头上很牵强；价格方面，由于开发商前期拿地就没少花钱，成本在那摆着，赔本清盘他们不乐意；同质化的问题也一样，盖都盖了，扒了重来也不现实。

大连地铁2号线东港站

理智一点的说，东港商务区目前的局面，只能等，只能挨。挨过没有居住人口的空窗期，挨过各个配套逐步完善自身的过程，挨过大连市内整体滨海区域的规划实现，挨过中国乃至世界经济“*寒冷的冬天”（来自网络语）。

[[Page=东港楼盘的困境]]

未来可期 太子仍是心头肉

说实在的，华南、高新园区和甘井子北部现在发展的确实很好，但基本也就止步于此了，为什么？华南的可开发用地越来越少；高新园区楼盘现在基本也卖不动了；甘井子北部地区地产扩张也到了一个节点；它们都会面临同一个问题：后继人口乏力、扩张规划减缓甚至停止。它们下一步面临的*主要任务是丰富自身和衔接农村城镇化建设，是原地使劲和向内使劲，而不是无休止的扩张，这才是它们真正的历史使命。

大连东港商务区夜景效果图

反观*近大连的主要新闻，钻石港湾的建设、大连西岗区东关街改造工程、大连地铁5号线施工（包含中山区-梭鱼湾的海底隧道）、市区领导视察东港、东港东端未来要规划两座跨海大桥（一座连接开发区、一座连接高新区）等，无一不是针对大连老城区域的，这是一个很明显的信号：战略重点开始向老城区转移，立足的根本是丢不得的，其中能让中山区/东港商务区受益的规划建设*多，“嫡长子”依旧是大连的心头肉。

[[Page=东港区的重要性]]

基因决定 凤非鸡也不变鸡

特殊而重要的地理位置、世界范围内都罕见的北方永恒不冻深水港、东北亚的物资集散地之一、怡人的气候条件，都决定了大连不会长久的沉寂。而大连主要城区未来的发展方向，毫无疑问领头羊是大连东港商务区，出身决定命运、起点决定终点，用在大连东港商务区身上长远看是很适合的。

大连东港商务区效果图

现在的大连，老名片们已经开始泛黄；以后的大连，太需要一个非常耀眼的城市标杆区域作为城市的新名片。华南成不了、南关岭成不了、前盐后盐也成不了，高新园区又是一个专项发展区域，除了大连东港商务区，无一区域能担此重任。

[[Page=东港区域的未来]]

综合解析 着眼未来仍该买

现在东港的困局，短期内确实难以改变，一口吃不了个胖子，要尊重现实。经济的恢复，需要未来相当长的时间，而例如海底隧道等规划建设落成也需要至少5年，中国*大的滨海城市综合体中信海港城刚刚结束一期公寓的建设，各方面看，大连东港区新楼盘的竞争力和宜居性还偏低下。既然现在东港情况不太好，那么为什么要说，想买大连东港区新楼盘的人还得买呢？

细分说大概有三点：第一，中央去库存的基调决定了新开发地越来越少；第二，大连总体看来东港的区域价值是唯一性的；第三，东港的未来发展，不说100%板上钉钉，至少大部分是一定要实现的。

首先说说中央去库存政策给房地产业带来的影响。目前来说，大连整体库存量偏高，既然是去库存，新开发地块自然要减少甚至一段时期内停滞。这个调整期有多长，目前还不好说，以大连的状况初步预计，*快也要2017年以后。如此一来会造成一个局面：可买的或者说能买的房子越来越少，极端状态下可能会遇到无房可买的境地。想在东港买房的购房者们，如果不买大连东港区新楼盘的原因是在观望的话，大可不必。现在大连东港区新楼盘虽然房价比其它区域高，但其现有价格对比其城市顶尖的地块价值来说还是偏低，观望时间越长房子越少，如果*后导致想买没得买，很不值当。

再说说大连东港商务区的区位价值。大连东港商务区的位置地位，未来很难被复制到城市其它区域，区位价值型是可以说是唯一的，香港不也就一个维多利亚湾么。花了那么大的力气去规划并付诸实施，且现在大连东港商务区已经初具规模，所有其区域内地块也都全部拍卖完成，未来没有任何理由半途而废。

*后说说大连东港商务区未来的发展。现在钻石湾海底隧道和地铁5号线已经准备正式动工；大量的前期购房者在*近的一两年内就会随着各楼盘的交房而逐步入住；大连-开发区跨海大桥和东港通往高新园区的跨海大桥为了大连东港商务区成为城市名片动工是早早晚晚的事；再加上区域内的配套*等配套建设也已经逐步开始实施；大连东港商务区的未来，是没有问题的。

小编结语：综合来看，小编认为现在的大连东港区新楼盘是可以买、敢买的，而且还要尽早买。现在新一轮的地产政策刚刚出台，开发商们也处在观望期，他们暂时也没有头绪，不趁着这个时间节点尽早行动，等开发商缓过神来开始针对性的布局，鉴于自古买的没有卖的精，到时候购房者们得到一套房子恐怕要比现在付出更多。

[[Page=东港区综合解析]]