观点：大连中山区楼盘库存超高却无房可买？

2015年，大连楼市经历了一个相对的萎靡期，市场很不景气，除了刚需、刚改楼盘因为其受众群体的刚性需求而依然保持一定销量之外，其它类型楼盘则一蹶不振。相对应的，大连楼市的整体库存量一直居高不下，首当其中的，莫过于大连*核心地带之一的中山区，可谓大连楼市惨淡的罪魁祸首之一。

观点：大连中山区楼盘库存超高却无房可买？

作为大连历史上*悠久、*核心的熟地地段，中山区一直都让购房者趋之若鹜，想住在中山区的人比比皆是。然而中山区楼市现状却非常奇怪，抛开东港商务区这个新地不算，传统中山区熟地区域多达20多个新楼盘却少有人问津。怪，已经成为中山区楼市现状的真实写照。那么，究竟是什么原因导致的这一怪相？为什么坐拥繁华熟地却一直滞销？为什么说中山区那么多楼盘实际无房可买？中山区楼市的这一现状未来会不会改变？看官莫急，且听小编给您娓娓道来。

[[Page=中山区问题概述]]

多地开花 熟地非你一家

十五年前星海区域的令人瞩目、十年前西安路商圈的强势崛起、五年前高新园区的迅猛发展、到现如今的华南广场彻底变身熟地以及甘井子北部地区的日新月异，让一直以城建齐全、商圈发达、门店众多、交通便利为傲的中山区熟地，变得不再那么突出和重要。

大连商圈走向“多极化”

中山区的落寞，可谓早有伏笔，仔细回想，这么多年过去了，中山区熟地地块除了2015年刚多出一个柏威年之外，还有什么？没有！*多也就多了人民路上那些不接地气的以“驴”牌为首的奢侈品门店们。不能与时俱进、消费场所老旧、缺乏吸睛亮点，是大连中山区熟地地块落寞*致命的原因之一，也是大连中山区新楼盘吸引力下降的原因之一。

[[Page=中山区地位解析]]

门槛太高 不能与民同乐

说起大连中山区房价，关注大连楼市的网友朋友肯定会微微一笑，贵啊。贵确实是贵，还贵不少，不过咱先不着忙评论，小编先整理一下大连市中山区现有的在售楼盘，先列出数据，看着数据听小编慢慢给您解析。

大连中山区在售楼盘一览表

从上表可知，拿掉需要一次性付款的军产房不看，整体算来平均起价20000元/平的中山区熟地楼盘价格，直接将打工一族关到了大门之外。小编自己属于穷人，就不论了；小编的一位部门经理级别的同事，加上其在某中国前10互联网企业任职大区经理的配偶，两个人的工资合起来还贷款都很有压力，直言买不起，这个问题很值得深思。

小编同事这两口子，妥妥的高级白领，小两口儿一个月的工资等于普通人家的好几倍，就是这样一对儿准中产阶级小夫妻都被“拒之门外”，就更不用说大多数的老百姓了。大连在中国的沿海发达城市中本身就属于工资很低的，而大连中山区房价对比民众收入又太高，导致了多数人对在中山区买房望而却步，住中山，成了一种向往和奢望。

[[Page=中山区房价解析]]

经济萎靡 富人开始撤离

刚才说了买不起的人群，咱们再来说说买得起的人群。曾几何时，大连是一个非常受欢迎的城市，气候宜人、景色优美，一度号称北方香港、东北亚的明珠。短短数年间，无数的外来人口涌入大连，其中就包括了很多外地富人，理由很简单，来大连享受生活的，再顺便做做买卖，人流量等于机遇嘛。

人流量客流量开始减少的大连街头

不过这种状况，随着2008年经济危机的到来开始逐渐逆转，整个经济环境的逐渐萎靡，导致在大连求生存求发展越来越难，再加上一些发展规划上的偏差，导致经济长期维持在下行阶段。21世纪宏观研究院对23个直辖市、副省级城市以及经济总量靠前的城市进行排名，2015年经济增速*高的是重庆，达11%；其次是杭州，增速为10.3%；而大连增速在23个城市中排名垫底，情况确实不妙。这与大连规模以上工业的增速是负5%有关，现有经济主要靠服务业带动，老牌支柱产业持续走低，大连经济目前看短期内想要翻身很难。

大连在副省级城市垫底加上辽宁在省份中垫底，辽宁大连这个曾经的北方香港在很多富人眼里已经变得不再那么美丽，不再那么有吸引力了。他们开始逐渐撤离或不再增加固定资产，这也是导致高端盘居多的大连中山区新楼盘销量止步不前的原因之一。

[[Page=中山区人群解析]]

未挂名校 重点*缺失

虽然大连其它区域一直在快速的发展，人气对比中山区越来越高，但真的论起名校和重点*，还是老牌核心地带的中山区数量*多。大连市第九中学、大连市第三十九中学、中山区实验*、中山区中心小学、望海小学等等，都是大连知名的老牌重点*，每个*都历史悠久，教学质量很高。

大连中山区在售重点*楼盘一览表

但是很遗憾，能挂上这些名校*的大连中山区*房屈指可数，列表中的5个楼盘就是大连市中山区新楼盘中仅有的重点*房。保华旺苑处在尾盘阶段，房源没剩多少了；南山首府和凯宾尊爵属于高端楼盘，价格方面富人阶级都得斟酌斟酌；而南山学府属于军产房，买它得一次性全款不说，军产房在产权手续上也容易出问题；唯一还算正常的就是嘉和广场了，价格其实也不便宜。瞅瞅，本该是*房高产区域的中山区，却只有5个大连中山区*房，而且90%以上的购房者不用细看的情况下就得直接略过去4个，多么悲惨。

大连中山区重点*实景图

而重点*中，大连市第九中学方圆一公里内有大商嘉华青泥8号、汇景天地等新楼盘（还有凯宾尊爵，但其属于另一个重点*中山区实验**），但没有一个属于大连市第九中学*。大商嘉华青泥8号是商业用地不能落户的原因所以没有*，而汇景天地实际上属于西岗区新楼盘，也不可能挂中山的*。九中的新楼盘*房，不但当下没有，在未来相当长的一段时间内也不会有，因为周围已无可开发用地，这让人情何以堪？重点*房一直都是楼市*受欢迎的产品之一，现在的家庭又越来越重视下一代的*，多数大连中山区新楼盘没有重点*房，销量自然大受影响。

[[Page=中山区*解析]]

熟地制约 可开发地块少

重点*缺乏新楼盘这事儿，起因就在于大连中山区的熟地属性。区域内不是城市功能性建筑和娱乐消费场所就是住民大量聚集的老旧社区。再以大连市第九中学周边为例：西面是大连市劳动公园和火车头体育场，南面是主干路解放路和大连市第二十四中学，北面是青泥洼桥商圈和友好广场，东面是老房扎推住户密集的昆明街道，这上哪盖楼去？

中山区老街区一角

这一状态，直接导致了一部分大连中山区新楼盘基本都建在了“边边角角”的地方，真正有价值的地块没法开发。动商圈？动公园？动*？这是开玩笑。动老旧社区？动迁补偿成本太高，要求回迁的也占大多数，盖几个楼还不够安置回迁的，开发商不愿接手，政府也就不能规划，整个状态陷入了死循环之中。所以，一些分布在中山区价值不高地段的大连中山区新楼盘，销量也就一直上不来。

青云天下效果图

纵观整个大连中山区熟地区域，从地形地貌上来说山地众多，现在中央提倡保护生态环境，规划上也不可能砍树开山，剩余的平地地带太少而且形状千奇百怪且还被重要干路拦截或者夹着，规划新社区也有很大难度。仔细想想，能动的地块就大连市委周边、中南路一小部分和青云街动迁工程。而这三个地块，大连市委周边有规划风声、中南路一个地块被万科拿下、青云街动迁建有新盘青云天下（预计2016年中旬开盘），中山区未来的热门地块，就只能靠这“兄弟三个”来支撑了。

[[Page=中山区地块解析]]

交通拥堵 只有看似便利

解放路、人民路、鲁迅路、五五路、中南路外加各种单行路和小岔口，嘿嘿，脑袋疼了没？每天早晚高峰时段交通状态不用想都知道：堵！不管是开车还是坐公交都一样，坐公交特别挤，开车容易路怒，这都是上面说到的没法规划开发造成的，总不能把中山区整个推倒重来吧？

非早晚高峰时间车也很多

*近几年大连一直都在致力于交通网络的建设，重点治理主城区拥堵以及边缘城区的交通改善，地铁通了，跨海大桥也通了，其它城区的人民确实得到了实实在在的改善-上班更便捷用时更短了。但中山区作为办公楼*密集的区域，路面交通状况丝毫未变还有越来越堵的趋势，而地铁说实话是让边缘区域更受益。这就导致了很多人有了一种想法：既然上班下班时间都差不多，干嘛买特贵的大连中山区新楼盘？

[[Page=中山区交通解析]]

特色不足 缺乏价值根基

一个楼盘的特色是否突出，或者特色的多寡，直接决定了一个楼盘的生命力，站在消费者的立场来说道理很简单，我买个房，除了能住，还要有价值。想住的时候住的舒心，住的有面子，不想住的时候转手就能卖出去，*好还能挣点钱，这是无可厚非的。

看看大连中山区新楼盘，其实特色都挺足，但是仔细看看特色又不足，所谓什么都有，什么都半吊子。楼盘自身就在各种特色优势之间摇摆，购房者的选择自然也就跟着摇摆不定，犹豫来犹豫去，*终决定是否购买的决定性因素就瞄向了其它指标，一些生地和新熟地楼盘的鲜明特色和适中价格就成了杀手锏，大连中山区新楼盘毫无疑问成了输家。

[[Page=中山区楼盘解析]]

小编点评：无房可买是真 有房可选也真

综合上述所讲，我们可以清楚的看到，房价昂贵、配套老化、*少盘、缺乏特色等因素决定了大连中山区新楼盘的性价比偏低，直接导致了大连中山区新楼盘现有库存超高。遗憾的是，大多数的大连中山区新楼盘短期之内依然难以摆脱困境，对于买得起的人来说没有合适的，对于买不起的人来说根本不考虑，库存超高却无房可买，这是一个非常尴尬的境地，也是各个大连中山区新楼盘开发商自身没法解决的问题。一部分大连中山区新楼盘要去库存，任重而道远。

那么，大连中山区新楼盘就真的不行了吗？也不尽然，论事也不能一棒子打死全部，其中一部分楼盘，还是非常值得购房者去选择的。譬如桃源里、亿达云集、嘉和广场和港湾隽景，都是能够选择的楼盘。桃源里是中山区稀有的熟地山景地产，三山环绕环境优良；亿达云集loft公寓现代感十足，其商业配套也致力于改善青云街缺乏高端商铺的现状很有潜力；嘉和广场为三八小学和大连市第三十九中学双重点*房，旁边就是三八家乐福超市和大量门店，生活上也十分便捷；而港湾隽景则位于民主广场，是中山熟地罕见的海景地产，民主广场周边配套也很齐全。

新年伊始，中央政府大力致力于楼市清库存的总体目标，推出了多项利于房地产行业的指导性政策和优惠政策，各地方政府也针对自己城市的实际情况相应制定了一系列的利好政策，相信在不久的将来，随着一轮又一轮的刺激政策威力逐渐显现，大连中山区楼市的情况会有所好转，毕竟中山区熟地自身的综合条件要比生地好上太多，而中山区作为老牌城区依然让很多购房者朝思暮想，中山区一些好的楼盘，依旧是值得期待的。

[[Page=中山区综合解析]]