新峰看城·中海筑心 2018大连房地产的那些事儿

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 ——新峰(中国)&中海地产2018年度大数据发布会

 

2018年,多地楼市发布史上最严格调控政策,整体调控思路十分明确,即围绕“房住不炒”定位,坚持调控不放松。在政策的调整下,房地产行业逐渐回归居住属性,高质量、平稳发展成为行业大势。

 

对品牌房企来说,在房地产调控政策从紧的背景下,全国商品房成交量增速虽略有放缓,但销售规模再创新高。

 

稳健市场下,更需理性分析与总结。2019年1月10日,中国房地产全产业链综合服务运营商新峰(中国)&房谱网协同中国卓越的国际化不动产开发运营集团中海地产,于中海海港城营销中心联合举办了“新峰看城·中海筑心”发布会。新峰(中国)正式发布“2018年大连房地产市场报告”,对2018年的市场形势进行权威总结,并对2019年的行业发展做出专业预判。

 

大连新峰房地产顾问有限公司总经理 王勇先生现场讲话

01 销售业绩:品牌房企业绩稳步增长 东港购房热度持续领先

 

2018年,全国业绩突破千亿的房企增至31家,百亿房企数量更是达到了156家。查看新峰(中国)&房谱网数据年度房企商品房销售排行TOP15榜单不难发现,上榜开发商,均达到年度销售总额10亿以上、销售面积11万㎡以上、销售套数1100套以上的成绩。

 

2018年品牌开发商(商品房)销售额排行(亿元)

2018年品牌开发商(商品房)销售面积排行(万㎡)

2018年品牌开发商(商品房)销售套数排行(套)

 

尽管品牌企业对市场变化表现略有担忧,但2018年业绩再创新高已经是不争的事实,规模的增长为其应对变化聚纳了更丰富的资源。一如凭借销售面积7.4万㎡的成绩,一举夺下全市公寓销售面积排行榜首的中海海港城项目。

 

2018年,随着购房者的需求从“物质需要”升级到“美好生活需要”,中海因城施策把握市场需求、积极完善产品线,着眼“美好生活”,在项目配套、绿化环境方面进一步完善功能需求,通过优化产品线,改善产品品质、内容和细节,强调高质量产品的打造以及快速去化的营销策略,更多地践行有质量的增长,以提升品牌影响,推动旗下产品持续热销。

 

原中海海港城营销总监/现任育马场地块项目营销总监 曹琳女士现场讲话

 

同时,中海深知,品牌是企业重要的竞争力,特别是在调控时期,粗放式野蛮增长渐行渐远,竞争日益激烈,品牌成为房企识别和价值创造的重要资源。高价值的品牌,不仅意味着企业和产品的知名度、市场占有率和竞争力,更意味着在融资、土地、人才、合作等资源获取方面的议价能力,带来超额的附加价值。因此,中海不断进行品牌定位,赋予企业品牌内涵,塑造品牌形象,实现价值传递,提升自身竞争力。

 

2018年的年度销售业绩,就是对中海全年所有努力最大的肯定。

 

2018年年底,中海以16亿拍得五一路育马场地块,距离上次高新土地供应已经过去22个月,也是市场久等的一块主城区低密的土地,这已是中海在大连布局的第九个楼盘。

 

真正的成功,从来都不是一蹴而就,每一次开启新篇都必定是对自我的超越。作为央企,中海更是加持了更多的社会责任。新的一年,中海必定以精工筑精品,在这块土地上再度打造一个高品质的标杆项目,不负这片热土,为城市带来荣耀。

 

02 政策:供需两侧精准调控 引导预期回归理性

 

2018年,在金融财政政策定向“宽松”的同时,房地产调控政策仍然“从紧”。2018年3月,两会政府工作报告进一步强调“房住不炒”定位;6月,中央七部委“联合整治房地产乱象”,两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。

 

而大连则延续2016、2017年因城施策的调控风格,在需求端继续深化调控的同时,更加注重强化市场监管:限购、限售、土地“限溢价,竞配建”,并在保障合理住房需求基础上,扩大租赁住房配建范围,提高配建比例,增加有效供给比重。

 

2018全国政策调控一览

 

03 供求:供给平稳价格上涨 库存水平更趋合理

 

在政策促稳房地产的背景下,2018年,全市七区商品住宅供应量为463万㎡,销售面积为677万㎡,销售均价为13941元/㎡,销售均价稳中有涨,同比上涨15.21%。较2017年比,供给平稳,销量略降,市场持续得到改善,库存水平渐趋合理。

 

 

04 成交结构:产品需求变化明显 改善置业大幅提升

 

在供给结构调整、优化的新趋势下,市场需求结构不断从首次置业刚需客群向二次置业改善需求转化,购房消费观念不断升级。这其中,60-90㎡刚需类产品销量最多,但占比连年下滑,2018年比例已降至30%;90-120㎡刚改类产品销量其次,占比稳步增长,2018年占比28%,渐有成为第一主力的势头。

 

成交结构的变化,一方面是对市场需求结构的反映;另一方面,在卖方市场的环境下,也是市场供给特征的直观写照。

 

05 土地:甘区成交占比降低 品牌房企拿地放缓

 

2018年,各类用地推出量继续增长,全市七区土地市场供应面积446万㎡,同比略增4.21%;土地成交以甘区与金州新区为主,其中住宅用地成交占比总成交量的82%,增幅显著。

 

2012-2018年成交土地性质占比走势

 

就成交量来说,2018年成交量仅有200万㎡,占总供应面积的44.84%。各品牌房企总体战略性放缓,以谨慎投资、加紧去化为主基调。

2014-2018年七区土地供销价——数据来源新峰系统(CRIDAS)

 

06 面对未来:激烈竞争加剧 挑战与机遇同在

 

2018这一年,在地产这个行业中,强者愈强。各大品牌房企在战略、布局、产品上各有所长,每一套成交、每一份榜单,均是对初心的褒奖与肯定。但是,对2019的进击,才刚刚开始。

 

未来,在房地产市场保持稳定运行的前提下,2019年仍将以稳为主,同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。在此情形下,居民购房将愈加理性,未来具有高性价比及强产品力的改善类产品渐变强势。而对于品牌房企来说,无论是借助科技从硬件方面升级产品线,还是加大产品软性服务,都须不断强化产品力并打造自身品牌优势,才能在日趋激烈的市场竞争中占得先机。

 

注:以上数据来源于新峰(CRIDAS)系统及政府备案数据。

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