17宗地决定2019大连楼市走向

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2018年,全国300城市土地出让金总额为41644亿元,一线城市土地供需比走低,揽金总额缩水一成,二线城市供求同比走高,受调控政策影响揽金微降。300城市土地供应增加两成,带动成交量及收金上扬,楼面均价同比回落,平均溢价率继续呈下跌态势。

与其他城市相比,大连2018年的土地市场成交相对稳定。2018年大连共计17宗新地成功摘牌(住宅+公寓),总用地面积近92万㎡,揽金110亿元。其中13宗为纯住宅地块,同比减少2宗,而市内5区成交新住宅地块仅占近4成。有业内人士分析,2019年大连市内核心区域新盘或现”缺货”状态。

新城区宅地成交超主城 2019甘区大体量单盘成焦点

从区域来看,与2017年近9成住宅地块位于主城区不同的是,2018年大连土地市场住宅地块成交多集中于新城区,且占比超6成。其中,久未供地的旅顺口区供应4宗住宅地块和1宗商用地块,商业地块将建设旅顺万达广场,这无疑是对整个区域的利好。

从稀缺的主城区住宅地块来看,大体量单盘成趋势,甘井子区成交的4宗地块中有3宗住宅地块(总用地面积超30万方)来自体育新城

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2018大连住宅地块成交地图

低溢价率高楼面价 面粉贵过面包能多久?

从2018年大连土地成交溢价率来看,有6宗新地以底价摘牌,其中一半为商用40年产权地块。仅市内核心地段出现较高溢价,其中万科大家摘牌时溢价率到达70%封顶价,高新区中海五一路地块达60%溢价率,其余市内大体量高总价地块溢价均不高。

从成交楼面价来看,主城区成交楼面价再攀新高,其中体育新城片区从2017年的3000元/㎡左右上涨到2018年的8500元/㎡左右,高新区新地块楼面价也达到了近1.2万元/㎡。新城区多溢价较低或以底价摘得,因本身地价并不高,因此楼面价并不高。

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2018年大连7区摘牌地块表格(住宅+公寓)

品牌房企继续霸占土地市场 新地块开发“提速”

2018年,在“房住不炒”和“租购并举”总基调下,房地产市场调控政策密集出台,调控政策体系不断完善。房地产行业总体稳中趋缓,房地产企业投资节奏放缓。全国商品房成交量增速有所放缓,但市场集中度持续提升,品牌房企销售额仍处在快速增长通道。从在大连拿地的开发商来看,2018年依然是品牌开发商的主战场,且新地块仅集中在少数房企手中。

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2018年大连各房企住宅地块拿地数

从拿地面积来看,2018年仅华润、招商、万科、一方等4大房企通过招拍挂在大连拿到超10万㎡新地,中海、鑫苑和大连万世达摘得新地面积超5万㎡。从房企新项目开发速度来看,17宗新地块中,万科大家、华润置地幸福里金地拾贰坊一方五合院已开发并达热销期,万科翡翠都会、鑫苑藏龙首府已进入宣传期,大商城市乐园正在进行建筑设计招标。

土地政策“先紧后松” 2019大连或现土地供应潮

从大连楼市库存来看,据新峰最新数据显示,大连目前七区商品住宅存量为1135万㎡,去化周期为113周,其中甘井子区存量228万㎡,去化周期为14个月市场环境相对最佳。从库存量来看,目前大连整体库存虽然高于同期,但仍处于相对健康的水平。

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大连最新库存量走势

从土地政策来看, 2018年5月24日,在3·22限购新政后,大连房地产市场调控政策再加码,为抑制土地出让溢价异常,出台两项土地市场新政。分别是:1、扩大租赁住房配建范围,提高配建比例,最高达30%。2、土地溢价率最高上限设定70%,达到上限后竞配建租赁住房面积。土拍新政无疑提高了招拍挂拿地的门槛,此后,多宗新地块延期摘牌。

而从2019年1月将摘牌的招拍挂文件中并未提及配建租赁住房事宜。2019年刚进行3天,大连便有6宗新地挂牌。有业内人士认为,2019年大连土地政策或会相对放松,并且政府会推出较大量的新地块,但新地多在金普新区小窑湾等政府规划新区。

 
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