大连土拍所竞“配建住房”现实境况调查研究

近日，大连新峰发布了关于大连土拍所竞“配建住房”现实境况调查研究。

竞配建发展历程

一、竞配建住房起步阶段（2012-2014年）

以2012年绿城竞拍中山区不朽巷地块（绿城九龙仓桃源里项目）为竞配建租赁房起点。该项目竞配建面积24100㎡。

单宗竞配建体量：较大，体量2-4万㎡左右。

二、竞配建住房快速发展阶段（2016-2020年）

2015年下半年大连房地产市场转暖，2016年限购等房地产调控政策彻底解除，房企积极进入土地以补充土地储备，对主城区优质地块热情高涨，导致多宗地块达到溢价率上限后进入竞配租赁房阶段。

单宗竞配建体量：配建体量减小，以0.5-1.0万㎡为主，占比超过60%；体量超过2万㎡仅有5宗。

三、竞配住房建转型阶段（2020年-2021年）

2020年7月份发布《大连市共有产权住房建设管理暂行办法》、《大连市政策性住房配建管理办法》，竞配建住房类型增加了共有产权房、新毕业大学生优惠住房。

单宗竞配建体量：以0.5-1.0万㎡为主，占比超过70%。

2021年“816”新政强调抑制住宅用地溢价率（执行区域包括中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区），达到溢价率上限（限定*高溢价率）后，进入摇号或竞配建环节。那么，可以预计竞配建住房的面积将有所降低。

配建项目总体结构分析

至目前，大连七区成交宗地中，36宗地块（33个项目）含配建住房，配建总体量为47.08万㎡。其中33宗地块（30个项目）配建公租房，体量为40.73万㎡，占总体量的87%。

配建公租房项目中，已经交付的有17个，其中，12个项目目前闲置（15.03万㎡），处于正常运营状态的有5个项目（13.92㎡）。其中：

3个项目运营长租公寓，分别为万科城市之光-泊寓，华润考拉住区-有巢，招商公园1872-壹间。

1个项目已交接给政府，根据相关政策标准统一运营出租，为绿城九龙仓桃源里项目，基本满租。

1个项目房企团队自行运营，面向市场出租，为中海云麓公馆项目，目前出租率50%左右。

上述2个对外出租的项目均位于人口密度较大的区域，流入人口量较大，租房需求量较大，导致出租率良好。

配建项目分布及状态

单宗土地配建规模特点

配建面积：以小体量配建量为主，1万㎡以下占比54%，其中以0.5-1.0万㎡为主，占比为27%。超过2万㎡宗地占比为21%。

配建套数：以单宗配建100套以下占比达到42%，其中50套以下占比达到28%；其次是100-200套、200-300套之间，占比均为17%。配建500套以上大体量的占比也较大，为14%，目前以长租公寓运营为主。

注：单位：万㎡

注：竞配建统计地块为已经确定开发套数的宗地。

房企配建体量

各房企中，万科、招商、金地、中海的竞配建体量较大，均为5万㎡以上，其中万科超过10万㎡。

注：（1）无标注状态项目为交付、空置状态、公租房；（2）配建套数为调研套数。

配建住房现状小结及思考

 一、从发展阶段看：经历了2016-2021年上半年竞配建的高峰期，随着“816”新政对“土地溢价率达到上限进入摇号或竞配建环节”的调整，未来土拍竞配建总体量或将有所下降。

二、 从运营状况看：目前交付的19个项目中，14个处于闲置状态，整体运营情况不佳。

三、从单宗地配建规模看：以1万㎡以下、100套以下的项目居多，因此对于多数房企而言，配建的成本压力并不算太大，其压力主要来自于后期运营及处理方式。

四、从房企角度看：万科、招商、金地、中海的配建体量较大。解决方案中，万科、招商以运营自有长租公寓为主。

五、从潜在供应看：目前配建体量可提供住房总套数约7000套（包括交付、在建、待建预估），扣除已运营公租房、共有产权房、人才住房，剩余房源总量约4200套。如果这些房源投入市场，将解决4000-6000户家庭的居住需求。

对于竞配建公租房而言，房企在拿地及开发过程中，已经将其成本折算至可售房源中，基本已经收回。如果针对配建公租房启动运营，还需另行投入大量运营成本，组建经营管理团队，比较耗费精力。

同时，就目前的市场环境看，虽然国家大力调整住房供应结构，提倡租售并举、租售同权，但就目前大连市场来看收益预期有一定不确定性。

此外，多数房企针对项目中配建住房部分，意在寻求整租模式进行处置，但客户难寻、难度较大。

综上，是导致目前配建住房高闲置的部分原因，如何利用配建住房有效解决相关人群的居住需求，对完善合理的住房供应结构将起到积极的促进作用！

资料整理：大连新峰-市场研究部

报告编写：大连新峰-技术总监——赵   丹