首先,恭喜"龙湖、中海"竞得两块宝地 !!!☺
大城(2020)-17号(海口路),龙湖以总价113590万元(溢价21%)、计容楼面价15433元/㎡,可售楼面价18576元/㎡。
大城(2020)-18号(川甸街),中海以总价124265万元(溢价27.7%)、计容楼面价13962元/㎡,可售楼面价14741元/㎡。
进入四季度的大连,土地放量集中度很高。前有甘西神盘140(昨天地铁四号线施工招标完成)、后有金普北九里,可谓遍地开花。但也着实考验了临近年终各房企的财务压力,能在这个时点掏钱买地,都是有两把刷子。
01
两块地好在哪?
海口路地块:
其实可以定义它为泛钻石湾板块,钻石湾能享受到的配套红利,它也多少可以沾点光:地铁5号线、轻轨3号线加站(梭鱼湾站)、海底隧道、光明路延伸工程等等。城市界面不如钻石湾更有潜力,但它享有的却是钻石湾区域不能拥有的:80中主校(*的重要性可以翻阅我们早期的文章,这里不做赘述)。
周边的二手房价格已经说明一切,全市*限流的大背景下,房价会有一定的打压。但房价的硬通货又是什么呢?目前地块的竞品新希望,*概念的小户型去化迅速,本地块的定位方向应该也给大家做足了正面的参考。
小编认为,该地块对比新希望在环境(老棚户区、金三角市场、飞机航道噪音)及指标(需建社会停车场、回迁房、租赁用房)略胜一筹,除需要给交通集团配建43000㎡公交枢纽外,容积率约1.2,适合打造改善类产品,有灵活的发挥空间。
川甸街地块:
成熟的不能再成熟的沙河口老城区,也可以说它有点太老了,老到好多年轻人都没来过这里。抛开土地素质不说,在沙区找到能拍卖的地都很难。二手房龄大多在15年以上,是大连三大传统重度集中居民区之一(绿波、炮崖子、泉水),2KM半径常住人口约20万人。
回想一下,泡崖板块里曾经堪称大连“现象级”楼盘的华润24城,从均价13000元/㎡卖到了24000元/㎡,你还担心这地方没人买吗?没人来改善吗?
小编认为,该地块虽处在老城区且配套老旧,但山体抬地的地形有利于打造与世隔绝的高端社区和高附加值产品(地下赠送、退台洋房等)。在外有浓浓的烟火气,归家有满满的仪式感(可借鉴绿城桃源里)。
02
说说地块指标!
海口路地块:
占地:5.83万㎡,建面:11.66万㎡。
配建:43000㎡公交枢纽(与绿城竞得东北路大柴地块模式相同,公交集团按成本价回购),7200万㎡共有产权房(80套*90㎡),2600㎡幼儿园等、2650㎡配套。
实际可售的面积,只有58800㎡的住宅+ 2350㎡商业,在不包含以上配建等成本情况下,可售楼面价已经达到18576元/㎡。
川甸街地块:
占地:4.80万㎡,建面:8.90万㎡。
配建:无偿还建一处配电站,且在新配电站建成前保证原配电站正常供电;无偿还建600㎡人防工程;1020㎡幼儿园、2155㎡配套。
实际可售的面积,只有76300㎡的住宅+ 8000㎡商业,在不包含配电站、人防工程、配套商服、幼儿园、代建道路等成本情况下,可售楼面价已经达到14741元/㎡。
看完以上指标,是不是感觉事情也不是想象中那么简单?确实,这两块地肩负的压力还是不小,但这也并不影响它们入市时可以卖出高价。
03
能卖多少钱?
这部分才是大家*想看到的,到底能多少钱开盘?
上文提到,两块地在不包含其他配建成本下,可售楼面价已经分别达到18576元/㎡、14741元/㎡。加上配建成本、开发成本、税金、各种费用后,按照8-10%的利润(大多数房地利润红线)反推。
海口路入市时,预测入市价在33000-35000元/㎡;
川甸街入市时,预测入市价在26000-28000元/㎡;
若出现极限高低配产品(叠拼等),价格还会有一定提升。
一切顺利的话,两个项目预计会在2021年的中旬开盘入市。
敬请期待 ☻
来源:微信公众号来自达里尼
排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
---|---|---|---|
1 | 金州 | 德泰·爱尚海 | 2 |
2 | 中山 | 虎滩悦府 | 23 |
3 | 甘井子 | 大华紫悦府 | 34 |
4 | 甘井子 | 新星瑾上 | 25 |
5 | 中山 | 碧桂园·天铂 | 12 |
6 | 高新 | 绿城·山与墅 | 2 |
7 | 开发区 | 吉祥e家·彼 | 7 |
8 | 沙河口 | 星海之上 | 20 |
9 | 中山 | 悦泰·中南锦 | 4 |
10 | 普兰店 | 南山书苑 | 2 |
排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
---|---|---|---|
1 | 中山 | 保利·东港天 | 26 |
2 | 甘井子 | 绿城海上明月 | 51 |
3 | 金州 | 德泰·爱尚海 | 2 |
4 | 甘井子 | 大华锦绣海岸 | 59 |
5 | 甘井子 | 中海·阅麓山 | 37 |
6 | 中山 | 首开国风华韵 | 41 |
7 | 中山 | 绿城·海韵晓 | 25 |
8 | 开发区 | 万科理想之光 | 42 |
9 | 中山 | 虎滩悦府 | 23 |
10 | 甘井子 | 大华紫悦府 | 34 |
序号 | 楼盘名称 | 优惠 |
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1 | 融创海逸长洲 | 暂无优惠 |
2 | 御园 | 4万抵6万/5万抵8万 |
3 | 保利天禧 | 认购享99折优惠 |
4 | 大华锦绣海岸 | 暂无优惠 |
5 | 万达体育新城 | 暂无优惠 |
6 | 中车花溪镇二 | 限时特价房 |
7 | 星光耀 | 全款97折,贷款98折 |
8 | 中庚当代艺术 | 10万抵一口价 |
9 | 龙湖金湾天鉅 | 当天认购99折 按时签约99折 |
10 | 万科观贤别墅 | 全款97折,贷款98折 |